Вайна не з прычынамі, а з вынікам. Чаму ўказы не ратуюць дольнікаў ад даўгабудаў
Лукашэнка падпісаў Указ № 176, якім устанаўліваецца забарона на рэгістрацыю жыллёвых аблігацыяў. Хтосьці з гульцоў рынку напісаў «ну нарэшце» і «лепш позна, чым ніколі». Але варта ўспомніць усе спробы дзяржавы зрабіць удзел грамадзянаў у будаўніцтве бяспечным, каб зразумець каштоўнасць чарговага заканадаўчага акту.
«Нармалізацыя» долевага будаўніцтва
У 2006 годзе выйшаў 396-ы ўказ, дзе прапісалі ўмовы ўдзелу грамадзянаў у долевым будаўніцтве. Ужо праз два гады яго прыйшлося рэдагаваць. Але і пасля рэдагавання ўказ недастаткова «абараняў» ад звычайных ашуканцаў: пасыпаліся скандалы з МЖК, «Антасамам» і – самы гучны – з «Тэрабудінвестам». Дзесьці кіраўніцтва проста крала грошы дольнікаў, а недзе арганізоўвала падвойныя продажы.
Указы, якія рэгулююць долевае будаўніцтва, не ратавалі і ад даўгабудаў, выкліканых эканамічнымі праблемамі.
Што тады мела на ўвазе долевае будаўніцтва? Грошы дольнікаў ішлі на спецрахунак, а з яго маглі выдаткоўвацца выключна на будаўніцтва іхнага дому. Калі ў рублях будаўніцтва даражэла, забудоўнік меў права падымаць цану толькі на каэфіцыент, зацверджаны Міністэрствам архітэктуры і будаўніцтва. Гэтая схема ў крызіс 2011-га паставіла пад пагрозу не адну будоўлю, уключаючы камерцыйныя праекты ад УКБ.
Менавіта спараджэннем крызісаў сталіся дамовы пра долевае будаўніцтва, прывязаныя да курсу долара паводле Нацыянальнага банку. Менавіта крызісы прымусілі забудоўнікаў канчаткова «правесці наверсе» прапанову дазволіць будаваць за жыллёвыя аблігацыі (далей для зручнасці – ЖА). У 2012 годзе ўжо больш за палову дэвэлапераў перайшлі на аблігацыі, прычым частка – на прывязаныя да валюты.
Рэгістрацыя дамоваў з забудоўнікам
Толькі ў 2013 годзе забудоўнікаў забавязалі рэгістраваць у мясцовым выканкаме дамовы стварэння аб’екту долевага будаўніцтва. Гэтак нарэшце засцераглі дольнікаў ад падвойных продажаў.
Укладзі 15 %
У тым жа 2013-м з’явілася норма: прыцягваць сродкі дольнікаў можна толькі кампаніям з магутнасцямі і пасля выканання 15 % будаўнічых работаў. Меркавалася, што гэта адсячэ канторы «стол-крэсла і прагныя вочы ўладальніка кампаніі». Ход быў правільным, але, на жаль, таксама не гарантаваў, што аб’ект не стане даўгабудам.
Новыя кампаніі, якія выходзяць на рынак, купляюць участкі, залазяць у даўгі, каб забяспечыць гэтыя 15 %, а далей усё пачынае нагадваць пірамідку: грошы дольнікаў (уладальнікаў ЖА) ідуць часткова на будоўлю, часткова – на разлікі асабліва дарагіх даўгоў. За грошы новых дольнікаў будуюць тое, што павінна было будавацца за грошы першых дольнікаў. Канструкцыя даволі хісткая. Трымаецца, пакуль не распачнецца магутны крызіс.
Развіццё ЖА як страхоўка ад эканамічных крызісаў
Чаму ў 2012 годзе масавы пераход на ЖА быў правільным? Жыллёвыя аблігацыі даюць забудоўніку большае поле для манеўру. Дэвэлапер прадае аблігацыі, атрымлівае грошы і выдаткоўвае іх паводле ўласнага меркавання. Сёння ў партыі выпушчаных аблігацыяў адна (яна ж квадратны метр кватэры) каштуе паводле курсу $ 1000, у наступнай – $ 1100. Былі б пакупнікі, а спосаб карэкцыі рызыкі ўжо закладзены. А калі надзейны забудоўнік можа карэктаваць рызыкі, то і даўгабуды ён памнажаць не будзе. Калі не памыліцца, як «Тамбаз».
Але заканадаўства і тут было недапрацаваным. Народу казалі: ЖА – гэта больш бяспечна, яны забяспечаныя банкаўскаю гарантыяй альбо дагаворам страхавання, і калі што здарыцца – ты вернеш укладзенае.
Зрэшты, ужо тады было відавочна: абароненымі або застрахаванымі былі толькі наміналы аблігацыяў. А ў асабліва спрытных забудоўнікаў яны былі ўдвая ніжэйшыя ад цаны продажу.
У дамова з забудоўнікамі не было ні штрафных санкцыяў за нясвоечасовую здачу, ні гарантыяў. І ў выпадку, калі забудоўнік зацягне будоўлю або збанкрутуе, можна толькі праз суд атрымаць што-нішто, акрамя наміналу з папраўкаю на інфляцыю.
У верасні 2018-га набылі моц змены ў Інструкцыі пра парадак эмісіі, абарачэння і пагашэння жыллёвых аблігацыяў. Вызначылі максімальную цану продажу ЖА. Яна не павінна болей як на 30 % перавышаць намінальны кошт. І абавязалі ў праспекце эмісіі паказваць максімальна дапушчальную цану продажу. А яшчэ прапісваць, на што менавіта будуць накіраваныя грошы ад продажу ЖА.
Тады таксама жартавалі, што лепш позна, чым ніколі. Ужо наспяваў чарговы ЖА-скандал, з «Жылбудкамплектам», у выніку чаго засталіся без кватэраў сотні людзей, якія ўклаліся ў «Грушаўскі пасад».
Асноўнаю праблемаю ЖА была іх асноўная перавага для забудоўніка – магчымасць выкарыстоўваць грошы на сваё меркаванне. Ва ўладальніка «Жылбудкамплекту» былі свае меркаванні, і ён абяскровіў ужо прафінансаваную грамадзянамі будоўлю.
ЖА, нават «нармалізаваныя», заставаліся для забудоўнікаў выгаднаю схемай. У 2020-м 60 % жытла будавалі праз аблігацыі.
Дык што з ЖА? Праз паўгода іх не будзе?
Не зусім так. Ва ўказе традыцыйна прапісаныя выключэнні. ЖА можна выпускаць:
1. У межах рэалізацыі інвестыцыйных дамоваў, заключаных да набыцця моцы ўказам (ён набывае моц 7 лістапада 2021 года).
2. Згодна з рашэннямі прэзідэнта.
Гэта значыць, на праекты, што прадаюцца паводле жыллёвых аблігацыяў цяпер, указ не распаўсюджваецца.
Па аблігацыях рэалізуюць свае праекты, напрыклад, цалкам надзейныя «А-100», «Айран». Але і перайсці на долевае забудоўнікам не складана. Былі выпадкі, калі праект першапачаткова прадаваўся паводле аблігацыяў, а да канца будаўніцтва – як долевы. Гэта значыць, змена заканадаўчай базы па забудоўніках не ўдарыць, аднак і тым, хто набыў ЖА, калі нешта здарыцца, нічым не дапаможа.
Смерць долеваму будаўніцтву
Самы яркі прыклад законатворчасці на будаўнічым рынку, Указ № 247, які назвалі «смерцю долевай будоўлі», ужо набыў моц. Гэты ўказ абмяжоўвае прыбытак забудоўнікаў, якія жадаюць прыцягнуць грошы грамадзянаў на стадыі будаўніцтва дому, пяццю адсоткамі.
Пакуль яшчэ не стартавала ніводная будоўля, на якую распаўсюджваецца гэты ўказ. І ў гэтым годзе не стартуе. А ў наступным – паглядзім.
Гэтая спроба засцерагчы грамадзянаў ад даўгабудаў сапраўды радыкальная. Усе ўказы, якія рэгулююць рынак новабудоўляў, выходзіць, змагаліся з вынікамі, і толькі гэты, «смерць долевай будоўлі» – з прычынаю. Забудоўнікі будаваць з прыбыткам 5 % не будуць. Няма тых, хто прыцягвае грошы дольнікаў, – няма дольнікаў з плакатамі. Хочаш новабудоўлю – назапашвай на гатовую (або ўкладайся ў доўгія праекты накшталт «Менск-Свету», на якія абмежаванні не распаўсюджваюцца, бо яны былі распачатыя да набыцця моцы ўказам).
У прынцыпе, набыццё гатовага жытла – самы нерызыкоўны варыянт. Толькі вось грамадзяне ў нас небагатыя, няма і не прадбачыцца ў нас іпатэчных крэдытаў з еўрапейскімі стаўкамі. Дый умоваў, якія дазваляюць забудоўнікам ствараць танны гатовы прадукт, няма.
Ну і да «смерці долевай будоўлі» мы ўбачым яшчэ дольнікаў з плакатамі, якіх не абаранілі ад страты сродкаў усе папярэднія ўказы.
А як у Еўразвязе?
Долевая будоўля існуе і ў некаторых еўрапейскіх краінах, прычым яна цалкам папулярная, бо набыццё жытла на стадыі будаўніцтва каштуе танней на 7–30 %. Часцей за ўсё механізм такі: дольнік плаціць банку (разава або этапамі), банк кантралюе і фінансуе дэвэлапера, а ён у сваю чаргу будуе. Як толькі падпісаны акт прыёму кватэры, грошы на рахунку пакупніка размарожваюцца, дэвэлапер атрымлівае ўсю астатнюю суму. Калі ў дэвэлапера ўзнікаюць цяжкасці, банк яго мяняе. Калі здарылася катастрофа і дом не дабудоўваецца, адказнасць нясе банк і вяртае грошы дольніку.
У гэтай схеме добра выглядае і іпатэчны крэдыт – яшчэ адзін спосаб зарабіць для банку.
На жаль, нам гэты досвед пакуль пераняць не ўдасца. З нашаю нестабільнай эканомікай і непрадказальнай інфляцыяй банкі нават не спрабавалі заняць гэтую (ва ўмовах стабільных эканомік выгадную) нішу.
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
