Ці варта ў Беларусі назапашваць на старасць, уклаўшы грошы ў кватэры?

Наталля
Літоўская
Экспертка ў нерухомасці

Нядаўна Нацыянальны банк апублікаваў вынікі апытання: у грамадзянаў цікавіліся, дзе і ў якім выглядзе лепей захоўваць ашчаджэнні. Тых, хто лічыць самым правільным і надзейным зберагаць у выглядзе нерухомасці, – 27 %.

Наагул пытанне, як забяспечыць сабе даходы ў старасці, – актуальнае для ўсіх, хто плануе тут жыць. Відавочна, што праз 20 гадоў разлічваць на пенсію будзе складана – пенсійны фонд і так трашчыць па швах. Звычайны пенсіянер, які адпрацаваў усё жыццё, атрымлівае зусім мала для годнага існавання. Але сітуацыя развіваецца так, што праз 20 гадоў і цяперашні ўзровень пенсіі можа стаць недасяжным. Значыць, варта клапаціцца пра якасць жыцця на пенсіі ўжо цяпер.

Жылы комплекс «D3». Менск, Беларусь. Студзень 2021 года. Фота: АВ / Белсат

Пенсійным ашчадным фондам, як і ўкладам у рублях у нас пасля некалькіх дэвальвацыяў давяраюць толькі самыя смелыя, якія ўмеюць (або, наадварот, не здольныя) рабіць прагнозы адносна ўзроўню дэвальвацыі. Стаўкі па ўкладах у доларах і еўрах апошнімі гадамі ледзь пакрываюць дэвальвацыю гэтай валюты (да 2,3 % на безадзыўныя доўгатэрміновыя ўклады). Акрамя таго, заканадаўча замацаванае права дзяржавы ў выпадку сур’ёзных праблемаў у эканоміцы наагул забараніць валютна-абменныя аперацыі.

Таму больш за 84 % беларусаў, мяркуючы па апытанні, аддаюць перавагу зберажэнню ў валюце і 31,6 % лічаць, што надзейней за ўсё трымаць наяўныя пад падушкаю.

Грошы павінны працаваць, гэта ведае кожны. Але інвеставаць у нас складана, рызыкоўна, а банкі дапамагаюць у гэтым толькі вельмі заможным грамадзянам. Тым, хто назапасіў за жыццё 40–50 тысячаў, застаецца адзіны бяспечны і пракладзены шлях – купіць кватэру, каб здаваць. А лепш дзве.

Адзін з менскіх дамоў. Фота: АК / Белсат

Што адносна прыбытковасці?

Тут шмат што залежыць ад часу пакупкі. Хто набыў кватэру для здавання на высокім рынку, выйграў мала. Напрыклад, аднапакаёўка ў панэльным доме на Пушкінскай (выдатная лакацыя для арэнднай кватэры) у лютым 2010-га абышлася ў 60 тысячаў. Планавалі здаваць яе за 300 долараў, але крызіс абрэзаў крылы і здаваць давялося танней. Потым назіралі, як такія ж кватэры ўпалі ў кошце да 45 тысячаў. Пры сярэднім цэнніку арэнды 220 долараў за 10 гадоў атрымалася 26,4 тысячы долараў – без уліку выдаткаў на амартызацыю. Калі паспрабаваць прадаць кватэру цяпер, можна разлічваць максімум на 50 тысячаў. Колькі ўся аперацыя прынесла даходу? За 10 гадоў з вылікам амартызацыі – каля 15 тысячаў. Не мінус, але і не тая сума, якая б здавалася істотнаю.

У тых, хто набыў кватэру ў канцы таго ж 2010-га, за 47 тысячаў, плюс больш прыкметны. Кватэра здавалася, і цяпер яе можна прадаць за тую ж суму, што купіў.

Логіка пачынае працаваць: цэннік на лецішчы вакол Менску стаў больш адэкватны

У прынцыпе ж сярэдняя даходнасць ад здачы жытла ў Менску плавае апошнія 10 гадоў у дыяпазоне 4–8 %. Нармальныя для еўрапейскага гораду лічбы.

Што будзе з прыбытковасцю праз 10 гадоў?

«У нас у краіне, асабліва ў сталіцы, забяспечанасць жытлом усё яшчэ занізкая, каб баяцца абвалу рынку. Беларусі ўжо знаёмыя «крызісы» 2009 і 2011 гадоў – кошты таксама падалі, але потым усё ж вярталіся на ранейшы ўзровень. Калі назіранае цяпер цэнавае «прасяданне» рынку скончыцца, а кошты зноў пойдуць уверх, інвестары, акрамя даходу ад арэнды, змогуць дадаць у скарбонку яшчэ і рост кошту самой кватэры. І гэта без уліку таго факту, што ўвесь гэты час іх матэрыяльныя зберажэнні былі надзейна ўкладзеныя і абароненыя ад інфляцыі», – з упэўненасцю казалі эксперты рынку ў 2015-м.

Цяпер сітуацыя не настолькі прагназаваная.

Па-першае, пандэмія паказала, што колькасць кватэраў, прапанаваных у доўгатэрміновую арэнду, можа рэзка вырастаць, а попыт на іх – падаць.

Дно, потым яшчэ раз дно: чаму не павінна быць квадратнага метра «па 500»

Палітычны крызіс прадэманстраваў, што за кароткі тэрмін могуць выехаць дзясяткі тысячаў чалавек. Частка з іх вызваліла здымныя кватэры, яшчэ частка – уласныя. І калі апошнія не вернуцца, ёсць вялікая верагоднасць, што іхнае жытло папоўніць базу кватэраў, прапанаваных для здавання.

Усё больш складана прадказаць, за колькі можна будзе здаваць кватэру ў перспектыве. Асабліва калі наперадзе – пагаршэнне эканамічнага становішча самай масавай катэгорыі арандатараў – сем’яў менчукоў.

Ну і ніводная варажбітка не скажа, калі ў Менску пачнецца рост дабрабыту і, адпаведна, рост цэнаў на нерухомасць. Трэнд на найбліжэйшы год – зніжэнне коштаў.

А калі ўсё-ткі купляць, каб здаваць?

Пакуль цэны на кватэры не на дне, куплю інвестыцыйнай кватэры лепш адкласці. На дне варта выбраць кватэру, якую будзе лёгка адразу здаць, гэта значыць гатовую для жыцця, у раёне з добраю транспартаваю даступнасцю. Аптымальна – у нестарым доме або ў доме, які нядаўна перажыў капрамонт.

Пяць гадоў таму камунальныя плацяжы былі фактарам, які не трэба ацэньваць. Цяпер камуналка ў кватэрах, дзе ніхто не прапісаны, непрыемна высокая, і арандатар патрабуе прапарцыйнага зніжэння арэнднай платы, гэта таксама варта ўлічыць.

Хачу як пад Кіевам. Што дасюль перашкаджае будаваць катэджавыя паселішчы пад Менскам?

Дарэчы, арандатара можна зарэгістраваць – пастаянная рэгістрацыя канчаецца, калі заканчваецца дамова арэнды. Не варта хвалявацца, ніякіх правоў на вашае жытло нават з пастаяннаю рэгістрацыяй па сканчэнні дамовы найму ў арандатара не будзе. А вось за ацяпленне і падагрэў вады плаціць трэба будзе значна менш. Пакуль. Пакуль усе пагалоўна не будуць пакрываць поўнага кошту камунальных паслуг.

Складана прадказаць, што будзе з даходамі насельніцтва ў перспектыве трох, дзесяці, дваццаці гадоў, і ці не прыдумае дзяржава новых падаткаў на арэндадаўцаў ужо заўтра. Уласна, ад гэтага наўпрост будуць залежаць і даходы «кватэрнага інвестара». Адзінае, што дакладна гарантуе купля інвестыцыйнай кватэры на дне ў цяперашніх рэаліях, – гэта доўгатэрміновае ашчаджэнне сродкаў.

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў