Растуць попыт і цэны, аб’ёмы будаўніцтва – падаюць. Што адбываецца на рынку нерухомасці?
Студзень – традыцыйна нежывы месяц на рынку жылля, толькі не сёлета. Рыэлтары кажуць, што пакуль сітуацыя развіваецца паводле пазітыўнага сцэнару: актыўнасць пакупнікоў і прадаўцоў не знізілася. Цэны пры гэтым растуць і, імаверна, вось-вось дасягнуць столі.
Летась у параўнанні з 2022 годам колькасць угодаў з кватэрамі вырасла ў Беларусі на 3,8 %, а асобна ў Менску – на 10,1 %. Надоечы рыэлтары канстатавалі, што настаў «залаты час» для прадаўцоў неліквіду, бо новабудоўлі непрыстойна падаражэлі. І цэны растуць. Забудоўнікі ўжо не саромеюцца прасіць і $ 1,5 тысячы за квадратны метр.
Праз дарагавізну новабудоўляў не зніжаецца попыт на другасным рынку.
«Другасная нерухомасць выйграе ў такіх параметрах, як развітая інфраструктура і большая колькасць ізаляваных пакояў пры аднолькавым метражы з новабудоўляй, што асабліва важна для сем’яў з дзецьмі. Таму на аб’екты ў добрых месцах: у цэнтры, каля школаў і дзіцячых садкоў – ідзе сапраўднае паляванне», – апавяла рыэлтарка Святлана Нікіцюк.
Паводле яе, кватэры на другасным рынку патаннеюць толькі разам з новабудоўлямі.
Цяпер вяршкі збіраюць і ўласнікі кватэраў на другасным рынку, і забудоўнікі. Кампаніі, бачачы, што попыт не змяншаецца, і разумеючы, што такі дабрабыт не назаўсёды, смела павышаюць цэны.
«Забудоўнікі рэагуюць на падвышаны попыт. Яны ў гэтым простыя: калі народ актыўна купляе, час падымаць цэннік», – канстатуе экспертка ў галіне нерухомасці Наталля Літоўская.
Паводле Дзяржаўнага камітэту маёмасці, за год кватэры на другасным рынку ў Менску падаражэлі на 4–7 % у залежнасці ад колькасці пакояў. Найбольш цэны выраслі на аднапакаёўкі.
Сярод абласных цэнтраў лідарства – за Берасцем. Там квадратны метр падаражэў на 12 % у параўнанні з 2022 годам. У Віцебску – на 8 %, у Гомлі – на 7 %, у Магілёве – на 5 %. У Горадні, наадварот, жыллё патаннела (на 6 %). Чыноўнікі растлумачылі гэта значнай прапановаю новабудоўляў у горадзе.
У сталіцы няма дэфіцыту нерухомасці, але попыт за прапановаю не паспявае. Статыстыка сведчыць: апошнія тры гады запар аб’ёмы будаўніцтва жылля ў Менску скарачаюцца. У 2023 годзе ў параўнанні з 2021-м паказнік знізіўся на 19,8 %. Зрэшты, сёлета на рынку чакаюцца новыя праекты, і колькасць новабудоўляў мае вырасці.
На рынак паўплываў і «Указ аб даверанасцях». Калі раней каля 20–30 % угодаў афармляліся паводле натарыяльных дакументаў, то цяпер – 5–10 %. Дырэктар групы кампаніяў «Марыэлт» Дзмітрый Дзячэнка мяркуе, што ўказ зменяць і ў асобных выпадках даверанасць можна будзе зрабіць за мяжою, напрыклад, тым, хто з’ехаў працаваць, на лекаванне або пабраўся шлюбам з замежнікам.
Як тлумачыла раней «Белсату» эканамістка Цэнтру эканамічных даследаванняў BEROC Настасся Лузгіна, адна з галоўных прычынаў кватэрных апетытаў беларусаў – даступныя крэдыты і рост заробкаў. «Людзі пачувацца больш упэўнена», – падкрэсліла экспертка. Таксама ролю адыграў адкладзены попыт: пазалетась пасля пачатку вайны ва Украіне шмат хто пастанавіў адкласці буйныя пакупкі.
Летась фізічныя асобы набралі крэдытаў на нерухомасць на Br 2,7 млрд (у 2020 годзе – на Br 1 млрд меней), а агульная запазычанасць у гэтых крэдытах, паводле апошніх звестак за студзень, перавысіла Br 13,5 млрд.
Перспектывы рынку нерухомасці залежаць ад шмат якіх чыннікаў. Рыэлтарка Святлана Нікіцюк прагназуе, што першае паўгоддзе «будзе стабільным і цэны могуць нават крыху падрасці». Далей варта сачыць за поствыбарчай сітуацыяй у Расеі, дзе пасля галасавання могуць адпусціць курс свайго рубля, за якім пойдзе і наш.
«Пры такім развіцці падзеяў прыбыткі насельніцтва ў валюце зменшацца і вырастуць стаўкі крэдытаў, у выніку яны зробяцца менш даступнымі, што, натуральна, адаб’ецца на колькасці пакупнікоў», – кажа адмыслоўца.
Разам з тым, сцісканне попыту і пашырэнне прапановы паспрыяе стабілізацыі або нават зніжэнню цэнаў.
Аналітык Андрэй Чарнышоў адзначыў, што лізінг, які можа выйсці на рынак другаснай нерухомасці, падагрэе актыўнасць, і продаж кватэраў мае вырасці на 20 %.
Экспертка Наталля Літоўская мяркуе, што калі і набываць цяпер запаветныя квадратныя метры, то толькі для жыцця. А вось інвеставаць у нерухомасць проста цяпер няслушна:
«Час усвядоміць, што з такімі цэнамі новабудоўлі не могуць быць інвестыцыяй. Інвестыцыі – гэта пра прыбытак. З цяперашнімі цэнамі гэты прыбытак забудоўнік ужо забраў. Новабудоўлі будуць здавацца ў 2025-м – і ніхто не гарантуе, што ў 2025-м цэны не пойдуць уніз».
Яна прывяла некалькі прыкладаў, калі на старце за кватэры прасілі болей, чым пасля здавання дому: у Новай Баравой было такое, што спачатку квадратны метр каштаваў $ 1500, а бліжэй да заканчэння будаўніцтва – $ 1280.
Пры гэтым браць у цяперашняй Беларусі доўгатэрміновы крэдыт – справа рызыкоўная. Як папярэджвала Настасся Лузгіна, сітуацыя ў эканоміцы вельмі непрадказальная, і нельга выключаць крызісу з беспрацоўем, інфляцыяй і дэвальвацыяй.
«Калі на вас вісіць вялікі шматгадовы крэдыт, узнікае пытанне, як яго вяртаць. Трэба разумець, наколькі вы ўпэўненыя ў заўтрашнім дні. А такой доўгатэрміновай упэўненасці быць не можа», – падсумавала экспертка.
Сцяпан Кубік belsat.eu
