Растут спрос и цены, а объемы строительства – падают. Что происходит на рынке недвижимости?
Январь – традиционно неживой месяц на рынке жилья, но только не в этом году. Риелторы говорят, что пока ситуация развивается по позитивному сценарию: активность покупателей и продавцов не снизилась. Цены при этом растут и, вероятно, вот-вот достигнут потолка.
В прошлом году по сравнению с 2022 годом количество сделок с квартирами выросло в Беларуси на 3,8%, а отдельно в Минске – на 10,1%. Недавно риелторы констатировали, что настало «золотое время» для продавцов неликвида, так как новостройки неприлично подорожали. И цены растут. Застройщики уже не стесняются просить и $1500 за квадратный метр.
Из-за дороговизны новостроек не снижается спрос на вторичном рынке.
«Вторичная недвижимость выигрывает в таких параметрах, как развитая инфраструктура и большее количество изолированных комнат при одинаковом метраже с новостройкой, что особенно важно для семей с детьми. Поэтому на объекты в хороших местах: в центре, возле школ и детских садов – идет настоящая охота», – рассказала риелтор Светлана Никитюк.
По ее словам, квартиры на вторичном рынке подешевеют только вместе с новостройками.
Сейчас сливки собирают и собственники квартир на вторичном рынке, и застройщики. Компании, видя, что спрос не уменьшается, и понимая, что такое благосостояние не навсегда, смело повышают цены.
«Застройщики реагируют на повышенный спрос. Они в этом просты: когда народ активно покупает, пора поднимать ценник», – констатирует эксперт в области недвижимости Наталья Литовская.
По данным Государственного комитета по имуществу, за год квартиры на вторичном рынке в Минске подорожали на 4–7% в зависимости от количества комнат. Больше всего цены выросли на однушки.
Среди областных центров лидерство – за Брестом. Там квадратный метр подорожал на 12% по сравнению с 2022 годом. В Витебске – на 8%, в Гомеле – на 7%, в Могилеве – на 5%. В Гродно, наоборот, жилье подешевело (на 6%). Чиновники объяснили это значительным предложением новостроек в городе.
В столице не то, чтобы дефицит недвижимости, но спрос за предложением не поспевает. Статистика свидетельствует: последние три года подряд объемы строительства жилья в Минске сокращаются. В 2023 году по сравнению с 2021-м показатель снизился на 19,8%. Впрочем, в этом году на рынке ожидаются новые проекты, и количество новостроек должно вырасти.
На рынок повлиял и «указ о доверенностях». Если раньше около 20-30% сделок оформлялись по нотариальным документам, то сейчас – 5-10%. Директор группы компаний «Мариэлт» Дмитрий Дьяченко считает, что указ изменят, и в отдельных случаях доверенность можно будет сделать за границей, например, тем, кто уехал работать, на лечение или женился на иностранце.
Как объясняла ранее «Белсату» экономист Исследовательского центра BEROC Анастасия Лузгина, одна из главных причин квартирных аппетитов беларусов – доступные кредиты и рост зарплат. «Люди почувствовали себя увереннее», – подчеркнула эксперт. Также роль сыграл отложенный спрос: в позапрошлом году после начала войны в Украине многие решили отложить крупные покупки.
В прошлом году физлица набрали кредитов на недвижимость на Br 2,7 млрд (в 2020 году – на Br 1 млрд меньше), а общая задолженность по этим кредитам, по последним данным за январь, превысила Br 13,5 млрд.
Перспективы рынка недвижимости зависят от многих причин. Риелтор Светлана Никитюк прогнозирует, что первое полугодие «будет стабильным и цены могут даже немного подрасти». Далее следует следить за поствыборной ситуацией в России, где после голосования могут отпустить курс своего рубля, за которым пойдет и наш.
«При таком развитии событий доходы населения в валюте уменьшатся и вырастут ставки кредитов, как следствие, они станут менее доступными, что, естественно, скажется на числе покупателей», – говорит она.
Вместе с тем сжатие спроса и расширение предложения поспособствует стабилизации или даже снижению цен.
Аналитик Андрей Чернышёв отметил, что лизинг, который может выйти на рынок вторичной недвижимости, подогреет активность, и продажа квартир должна вырасти на 20%.
Эксперт Наталья Литовская считает, что если и приобретать сейчас заветные квадратные метры, то только для жизни. А вот просто инвестировать в недвижимость сейчас неверно:
«Пора осознать, что с такими ценами новостройки не могут быть инвестицией. Инвестиции – это про прибыль. С нынешними ценами этот доход застройщик уже забрал. Новостройки будут сдаваться в 2025-м – и никто не гарантирует, что в 2025-м цены не пойдут вниз».
Она привела несколько примеров, когда на старте за квартиры просили больше, чем после сдачи дома: в Новой Боровой было такое, что сначала квадратный метр стоил $1500, а ближе к окончанию строительства – $1280.
При этом брать в нынешней Беларуси долгосрочный кредит – дело рискованное. Как предупреждала Анастасия Лузгина, ситуация в экономике очень непредсказуема, и нельзя исключать кризиса с безработицей, инфляцией и девальвацией.
«Если на вас висит большой многолетний кредит, возникает вопрос, как его возвращать. Нужно понимать, насколько вы уверены в завтрашнем дне. А такой долгосрочной уверенности быть не может», – подытожила эксперт.
Степан Кубик / ЮК belsat.eu
