У краіне крызіс, расце беспрацоўе, ніхто не дае пазітыўных прагнозаў у эканоміцы. Быццам, ёсць усе перадумовы для таго, каб кошты на новабудоўлі і далей зніжаліся. Але прапановаў па зніжаных цэнах адкрыта мала. Чаму і калі з’явяцца метры «па тысячы»? У кожнага забудоўніка – свой адказ на гэтае пытанне.
Хто будуе ў Менску?
Усіх забудоўнікаў сталіцы можна ўмоўна падзяліць на чатыры тыпу. Гэта дзяржзабудоўнікі (УКБ, МДК, МАПІД), буйныя «сяброўскія да прэзідэнта» забудоўнікі, якім зямлю вылучаюць без аўкцыёнаў (той жа Тапас, Дана Холдынг), буйныя забудоўнікі, якія купляюць участкі на адкрытых аўкцыёнах (А-100 Дэвелапмент і Айран), і невялікія камерцыйныя забудоўнікі, звычайна адначасова рэалізуюць адзін-два праекты (ТЕНКінвест, Атлант-М Строй, БелАТЭП, НікаПраект, Інфарэалт, 10 УНР-інвест і яшчэ з дзясятак кампаніяў).
Паколькі ва ўсіх 4-х тыпаў дэвелаперскіх кампаніяў свая эканоміка праектаў і розныя па прэстыжнасці пляцоўкі, адрозніваецца і цэнавая палітыка.
Цэнавая палітыка
Самае таннае жыллё і самая гнуткая коштавая палітыка – у Даны Холдынг. Нагадаем, беспрэцэдэнтна буйная пляцоўка, якую вылучыў сербскі сябра прэзідэнта – тэрыторыя былога аэрапорта Менск-1. Тут за грошы дольнікаў будуюць высакашчыльны «Менск Мір», сеткі, дарогу, інфраструктуру аплачвае бюджэт Менску – чытай, падаткаплацельшчыкі.
Сабекошт будаўніцтва тут – каля 500 долараў, а значыць, забудоўнік можа гуляць з маржай у залежнасці ад плацежаздольнасці насельніцтва. Цэны на сайце можна не глядзець – па іх мала хто купляе. Для кожнага кліента знаходзіцца «свая» прапанова. Звычайна ў раёне 800-1100 долараў за квадратны метр. Так, прывядзенне кватэры ў стан «можна прыступаць да аддзелкі» абыйдзецца яшчэ ў 200 долараў за «квадрат». Але затое тут можна будуецца з самымі таннымі крэдытамі ад Беларусбанка. Нядаўна забудоўнік нават пачаў рэкламаваць магчымасць пабудаваць кватэру па 2550 рублёў за квадратны метр, чаго раней не здаралася.
Не дарагое ў сабекошце і жытло Тапаса, бо пляцоўкі яму вылучаюцца без аўкцыёнаў і будуе ён звычайныя каркаснікі. З цэнамі кампанія не асабліва гуляе, паколькі будуе ў выгадных лакацыях, дзе «ітак купяць». Зніжкі ў кампаніі бываюць, калі істотна зніжаецца плацежаздольнасць насельніцтва.
Буйныя забудоўнікі Айран і А-100 Дэвелапмент пляцоўкі купляюць, часам – са зносам, што ўжо павышае сабекошт будаўніцтва (выключэнне – Новая Баравая, якая дасталася А-100 пад інвестпраект, зрэшты, там ёсць нагрузка па будаўніцтве школы, садкоў, дарагіх сетак). Калі кошты і зніжаюць, то пакуль без рэкламы.
Тлумачэння гэтаму ёсць –у дамах, што ўжо будуюцца, частка кватэр прададзеная па дакрызісным цэнніку. Абвесціць акцыі на кватэры там жа пагражае спробай тых, хто ужо ўступіў у будаўніцтва, запатрабаваць перагляду дагавораў або нават скасавання. У той жа Новай Баравой ад А-100 цэны (у сярэднім ніжэй за дакрызісныя на 200 долараў за квадратны метр) цяпер выстаўляюць новабудоўлях, што стартуюць.
УКБ у акцыях рэдка ўдзельнічаюць – яны першапачаткова выстаўляюць рынкавы цэннік, узровень даверу да іх вельмі высокі – кватэры прадаюцца ў асноўным на стадыі катлавана.
Адзін з вялікіх ЖК ад УКС, у якім усе ахвотныя могуць купіць кватэру, – Лазурыт на праспекце Пераможцаў. Кватэры прадаюцца партыямі. І калі на апошнім піку коштаў тут хацелі па 3,5-3,7 тысячы рублёў за квадратны метр, то цяпер прадаюць у дыяпазоне 2,65 – 3 тысячы рублёў. Гэты дыяпазон на дадзены момант дзяржзабудоўнікі лічаць аптымальным для непанэльных дамоў – такі цэннік на рэшткі кватэр у ЖК у Грушаўцы, такі ж – на новабудоўлю ў Сельгаспаселку.
Нагадаю, гэтыя дамы пачалі будавацца да таго, як УКСам у пачатку года забаранілі будаваць жытло для тых, хто не ў чарзе. А добрыя праекты рэгулярна анансуюць. Напрыклад, у метро Пятроўшчына пабудуюць буйны ЖК Пятроўскія верфі. Будуць прыцягваць дольшчыкаў незалежна ад тэрміну пастаноўкі на ўлік тых, у каго ёсць патрэба. Так, прыбытак на нармаваную плошчу ў 15 квадратных метраў на чалавека будзе абмежаваны 5%, але праект сам па сабе не танны, рашэнні – накшталт пентхаусаў – не бюджэтныя. Відавочна, што пабудаваць там кватэры змогуць самыя заможныя чаргавік – чым не акцыя?
Самыя гнуткія ў плане коштаў – не буйныя забудоўнікі і не тыя, якія толькі прыйшлі з рэгіёнаў. Частка з іх у новых панэльных праектах (Антонаўскі Парк, ЖК на Чыгуначнай) адразу выставілі цану ў 1050-1200 долараў за квадратны метр. Яшчэ частка (напрыклад, ТЕНКінвест ў яго 4 сезону і НікаПраект ў Smart, Сі-трэйдзінг у Гастэла рэзідэнс) зрабілі некалькі спробаў намацаць аптымальную цану. Стартавалі ў «тлусты час» з 1400-1700 долараў за квадратны метр і ў выніку знізілі да лагічнай планкі. Праўда, не заўсёды зразумела, дзе яна цяпер – забудоўнікі тым, хто прыйдзе ў офіс з відавочным жаданнем будавацца, могуць зрабіць «добрую прапанову» на ўзроўні 1200 долараў за квадратны метр ці крыху даражэй, але з «бясплатным» месцам у паркінгу.
Чаго чакаць ад коштаў?
Усе чакаюць зніжэння коштаў да канца года. І некаторыя забудоўнікі – у асноўным, буйныя – маюць рэзерв для гэтага зніжэння. Нават скінуўшы ў кошце яшчэ 100-300 долараў, яны будуць працаваць з прыбыткам. Але пакуль ёсць продажы, няма сэнсу ў зніжэнні коштаў. А продажы ёсць – прапановаў новабудоўляў замала.
Відавочна, што ад гэтых забудоўнікаў можна чакаць акцый – але пазней, у дамах, якія стартуюць. Плюс у амаль гатовых новабудоўлях з’явяцца акцыі на «неліквід» – звычайна да яго адносяць першыя паверхі ці рэшткі кватэр з самымі горшымі відамі ці няўдалымі планоўкамі.
Калі плацежаздольнасць насельніцтва яшчэ больш прасядзе, мы ўбачым зніжэнне коштаў ва ўсіх буйных забудоўнікаў.
Складаней маленькім забудоўнікам, якія купілі зямлю на аўкцыёне, аддалі мільёны на рассяленне, выбралі для будаўніцтва праекты камфорт-класа. У паловы сабекошт квадратнага метра – пад 1000 долараў. Зразумела, што без прыбытку яны не выжывуць, і метра «па тысячы» ад іх чакаць не варта.
Але якія кошты будуць да канца года або пачатку 2021-га, прадказаць ніхто не возьмецца. Адназначна можна толькі сказаць – не вышэй, чым цяпер.
Наталья Литовская/МВ belsat.eu
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
