Хацелі як лепш. Замест таннага жытла нас чакае дарагое і перадзел будрынку

Наталля
Літоўская
Эксперт па нерухомасці

Выйшаў тэкст указу № 247 «Аб будаўніцтве жылых памяшканняў», якім прыбытак забудоўнікаў, што прыцягваюць сродкі насельніцтва на стадыі будоўлі, абмяжоўваецца 5 %. Адны назвалі дакумент рэвалюцыйным, другія – смерцю «далёўкі», а асабліва наіўныя грамадзяне падрыхтаваліся чакаць жытла «па 500». Бо дакумент афіцыйна прынялі «ў мэтах зніжэння кошту будаўніцтва жытла ў рэспубліцы». Але ў нас, як заўсёды, усё не так проста.

Фота: https://pixabay.com

Што ў дакуменце?

Дакумент, вядома, патрабуе тлумачэння процьмы момантаў, але па тэксце ёсць пяць асабліва важных пунктаў.

1. Прыбытак забудоўнікаў пры будаўніцтве жылля з прыцягненнем сродкаў грамадзянаў не можа перавышаць 5 % ад яго каштарыснага кошту ў бягучых цэнах.

2. Ёсць агаворка – калі іншае не вызначана прэзідэнтам.

3. Калі забудоўнік пабудуе дом за свой кошт, прыбытак не абмяжоўваецца.

4. Пераважнае права будаваць будзе прадстаўляцца УКБам і будаўнічым арганізацыям, якія валодаюць уласнай тэхнічнай базай.

5. Указ уступае ў сілу праз паўгады, і не распаўсюджваецца на праекты, пачатыя да яго ўступлення ў сілу.

Трэба разумець, што на рынку працуюць некалькі тыпаў забудоўнікаў, і ўказ на кожны з іх паўплывае па-свойму.

Фота: Ірына Арахоўская/ Belsat.eu

Забудоўнікі бываюць розныя

Першы тып забудоўнікаў – дзяржаўныя. Гэта УКБ, МАПІД, МДК. Ім участкі для будаўніцтва вылучаюць бясплатна, але ад сёлета дазваляюць будаваць на іх толькі жыллё для тых, хто мае патрэбу. Агульнае правіла: нармаваная плошча прадаецца дольнікам па сабекошту плюс 5 % прыбытку. А ўсё, што больш за норму – па камерцыйным кошце (звычайна ў яго закладаюць 40 % прыбытку).

Другі тып – буйныя «сябры прэзідэнта». Гэта «Дана Холдынг» і «Тапас». Ім зямля (як правіла, з якога ёсць выключэнні) вылучаецца пад інвестыцыйныя праекты (той жа Minsk World («Менск-Свет») будуецца па інвестпраекту, які праходзіць пад грыфам для службовага карыстання). Прыбытак гэтых забудоўнікаў не абмяжоўваецца.

Трэці тып – буйныя камерцыйныя дэвелаперы, якія працуюць без падтрымкі прэзідэнта. Гэта «Айран» і «А-100 Дэвелапмент». Участкі для забудовы яны ў апошні час куплялі на аўкцыёнах, уся зямля – з абцяжараннем. Прыбытак не абмежаваны.

Чацвёрты тып – небуйныя камерцыйныя дэвелаперы са сваімі будаўнічымі магутнасцямі або кампаніі-заказчыкі. Участкі яны купляюць з аўкцыёнаў, адсяляць, будуюць самі або прыцягваюць генпадрадчыка, часцей за ўсё – МАПІД. Гэта, напрыклад, «10 УНР», «Інфарэалт», «НікаПраект», «Датч Стар», «ТЭНКінвест», «СІ-трэйдынг» і г. д. Іх прыбытак таксама не абмежаваны.

Фота: Ірына Арахоўская/ Belsat.eu

Што будзе ў 2021

Дзяржаўныя забудоўнікі (першы тып) будуць будаваць ужо пачатыя праекты не азіраючыся на ўказ. Яны пабудуюць «Пятроўскія верфі», новы квартал у Сухараве, частку Лошыцы, малапавярховы Сонечны і г. д. Год, уласна, распісаны. Новыя праекты, якія трапляюць пад указ, калі ў 2021-м і пачнуць, то – чыста сімвалічную колькасць. Некалькі дамоў. Таму што 5 % рэнтабельнасці ў нашых рэаліях – зусім не рэнтабельнасць, гэта папраўка на статыстычную хібнасць пры разліку каштарыснага кошту.

Магчыма, ім як раз прэзідэнт і ўсталюе іншыя правілы.

Другі тып – буйныя камерцыйныя «сябры прэзідэнта». Праекты Даны разлічаныя яшчэ на 10 гадоў, таму «Менск-Свет» як прадаваўся з прыбыткам у 70-120 %, гэтак і будзе прадавацца. У «Тапаса» ёсць чым заняцца яшчэ на пяцігодку, ён будзе забудоўваць кавалкі зямлі паміж Лябяжым і рынкам Ждановічы. Калі возьмецца яшчэ за нейкі праект, будзе здольны будаваць за свой кошт і прадаваць з неабмежаваным прыбыткам гатовае, або папросіць прэзідэнта пра спецумовы. Будаваць з 5-адсоткавай рэнтабельнасцю яны не будуць.

Эксклюзіў для чаргавікоў у Менску. Якім будзе новы квартал на Сямашка

У буйных камерцыйных дэвелапераў «А-100» і «Айрона» таксама ёсць запасы зямлі і пачатыя на іх праекты. Таму будуць забудоўваць «зачыны». Зрэшты, у гэтых буйных кампаніяў дастаткова сродкаў, каб будаваць і прадаваць гатовае. І ёсць некалькі гадоў, каб усё пралічыць і перайсці на гэтую сістэму. Будаваць з 5 % рэнтабельнасцю не будуць.

Чацвёрты тып – небуйныя камерцыйныя дэвелаперы са сваімі будаўнічымі магутнасцямі або кампаніі-заказчыкі. Большая частка дабудуе свае праекты і знікне. Тыя, што паспрабуюць выжыць, будуць шукаць партнёрства з банкамі, каб будаваць у крэдыт і пасля прадаваць з неабмежаваным прыбыткам. З прыбыткам у 5 % будаваць не будуць.

Кватэра-паўфабрыкат: ці варта ўлазіць у будоўлю?

А далей – смерць?

Дзе мы ў гэтым раскладзе бачым кагосьці, хто будзе будаваць таннае жыллё з 5-адсоткавым прыбыткам? Правільна, яго не будзе. Будзе ўзмацненне моцных і знішчэнне маленькіх. Фактычна, на рынку акрамя дзяржаўных забудоўнікаў застануцца некалькі буйных або «напалову банкавых» кампаніяў. А адсутнасць канкурэнцыі яшчэ ніколі не прыводзіла да зніжэння кошту.

Ды і не можа гатовае жыллё каштаваць танней, чым долевае будаўніцтва. Будоўля патрабуе грошай. Такіх свабодных грошай, каб будаваць адразу некалькі дамоў, у забудоўнікаў няма. Грошы дольнікаў – танныя, грошы банкаў – дарагія. А ў крызісныя гады стаўкі па крэдытах абсалютна неверагодныя. Банкаўскі адсотак за тры гады (а столькі ў сярэднім займае праект – ад набытку ўчастка да здачы дому) павялічыць кошт будаўніцтва на траціну, калі не ўдвая (паўтаруся, якія стаўкі будуць праз некалькі гадоў, нават банкі не ведаюць).

Адзінае, што забяспечыць указ гадоў праз пяць, дык гэта смерць «далёўкі».

Зрэшты, у цікавы час жывём. Усё можа змяніцца і дзіўны ўказ проста адменяць – да таго, як ён пачне ўплываць на рынак.

Чытайце іншыя матэрыялы аўтара:

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў