Квадратный метр в предложениях подорожал на 20 долларов и вышел на ценовое плато. Так что, вот оно – дно?
Ждущие дна цен граждане мониторят аналитику по цене квадратного метра. В мае заметили: медленно ползший вниз график цен предложения вдруг изменил направление и – вырос на 20 долларов. В последние недели его как привязали к планке в 1240 долларов. Понятно, что цена предложения – это надежды продавцов, а не цена реальных сделок (по ним данные НКА пока не обнародовало), но смятение в ряды ждущих внесено.
«Неплохое время для продавцов»
Так характеризуют данные по количеству сделок в Минске за апрель, май, да и предварительные данные за начало июня риэлтеры. Данные НКА показывают – в Минске количество сделок в последние пару месяцев – как в хорошие годы, чуть выше 1100 (за половину июня их уже 550).
Все понимают, что продаются в основном либо готовые новостройки, либо жилье, на которой уже установлен «завтрашний» ценник. Но цифры-то по количеству сделок внушают оптимизм всем продавцам. Можно проследить по базам квартир – снова 40-метровые однушки с ремонтом в каркасных не старых домах выставляются по 85 тысяч, а 60-метровые двушки по 115-120 тысяч. Это гонит средний ценник предложения вверх, пусть никто за такие деньги это и не купит.
Сложно сказать, как ситуация влияет на покупателей. Но, кажется, они стойкие, экономистов читают и понимают, что эти цифры и графики мало что значат. И стоит смотреть предложения от адекватных продавцов, которым действительно нужно продать и которые читают прогнозы тех же самых экономистов. Благо, квартир, выставленных на продажу в Минске, все еще почти вдвое больше, чем обычно предлагал рынок. И это еще раз доказывает: нет объективных причин, чтобы метры дорожали.
Так что добавило оптимизма рынку?
Кредиты. Как объяснял старший аналитик «Альпари Евразия» Вадим Иосуб, есть два основных фактора, влияющего на цены – доходы населения и кредитование (объем и ставки).
С доходами все понятно, они будут снижаться. А вот что происходит с кредитованием жилья – логике не поддается.
Если бы работала логика, банки, оценивая риски, уже бы сворачивали бы все программы, включая партнерские по новостройкам, или как «Беларусбанк» – выкатили бы ставку от 20% и выше, читай, до запретительной высоты. Но одалживают населению деньги на улучшение жилищных условий у нас госбанки, и кредитование – директивное. И оно в последние месяцы даже расширилось. Это позволило цене метра слегка отскочить, застопорить падение.
Дальше стоит процитировать Вадима Иосуба: «Чтобы кредитовать, нужна ресурсная база. Серьезная часть ресурсной базы – вклады населения в белорусской валюте. Их отток замедлился, но и притока особого нет. То есть ресурсная база у банков не расширяется, риски в связи с санкциями и внутренними экономическими проблемами растут, поэтому ожидать расширения кредитования я бы не стал. Сценарий в оптимистичном варианте – цены стагнируют на нынешнем уровне, при ухудшении экономической ситуации (и сворачивании кредитования) – пойдут вниз. Ближайшая цель – ниже 1150 за метр, уровень середины 2017 года. А с этой планки при ухудшении экономической ситуации можно падать и дальше».
Что, реально кто-то берет кредиты на вторичку?
Этот вопрос висел в воздухе постоянно. Кредиты на «бэушные» квартиры есть только у «Беларусбанка», с 1 февраля «Ипотека Экспресс», ставка – 20 процентов годовых (ставка рефинансирования + 11,5 п.п.).
И выяснилось – берут. Недавно «Беларусбанк» отчитался: с февраля более 1000 семей взяли этот кредит. В среднем на один кредитный договор банк одалживал 40 тысяч рублей. Да, большинство кредитополучателей брали деньги на время, и погасят кредит (или большую часть его) в течение года – как только продадут «старую» квартиру, дачу или бабушкино наследство. Но факт остается фактом – даже такой «драконовский» процент в сочетании с программами по новостройкам простимулировал рынок.
Когда кредиты исчезнут? Это тайна даже для госбанков. Им директивно доводят: в этом году выдаете в качестве кредитов столько-то десятков (сотен) миллионов. Но эти миллионы в итоге окажутся «более нужны», например, на поддержку госпредприятий. Вопрос, когда это случится – через месяц, три, полгода – так и остается открытым. Но с момента полного исчезновения кредитов – мы это уже проходили не раз – цены идут вниз бодрее. Это плато вряд ли будет долгим.
Редакция может не разделять мнение автора.
