Цены на коммерческое жилье всегда регулировал рынок. По классике: растет платежеспособный спрос – растут цены, падает платежеспособный спрос – снижаются цены. Платежеспособный спрос зависит от доходов населения и доступности для него кредитов. По графикам можно сличать: если доходы не растут, но появляются относительно доступные кредиты – через полтора-два месяца цены начинают движение вверх. Если растут доходы и появляются доступные кредиты – цены взлетают. Нет кредитов, нет доходов – цены постепенно ползут вниз. Постепенно – поскольку рынок очень инертный.
По этим волнах застройщики и плавают. Увеличивается платежеспособный спрос – растет прибыль, снижается спрос – снижается прибыль. Коррекция у большинства застройщиков – в рамках 20–50%. То есть прибыль есть всегда, отчего коммерческие застройщики и держатся.
Во второй половине года все обещало идти в фарватере – доходы не растут, инфляция высокая, кредиты запретительные. И беларусы могли уже летом наблюдать дно цен на только появляющиеся из котлована новостройки – около $1150 на однокомнатные квартиры, до $1000 – на многокомнатные. И вдруг к осени цены подросли, показав плюс $50-100 на метр. Что изменилось? Правильно, платежеспособный спрос. Беларусов подвели банки: многие граждане обнаружили, что хранить там сбережения в валюте небезопасно, могут и не отдать. Финансово грамотные начали думать об инвестировании зарубежом в растущие рынки. Но сколько финансово грамотных у нас? Беларусы решили вкладывать в понятное – в бетон. Причем люди из регионов в столичный бетон. Чем и спровоцировали этот рост.
Что случилось 6 октября, и что – 20-го
6 октября Александр Лукашенко заявил, что цены расти не должны. Иначе – тюрьма. Ни один застройщик не стал рисковать, и с 6 по 20 октября беларусы могли наблюдать стабильность цен на коммерческие новостройки. Ни роста, ни акций.
Застройщики не паниковали – просто пересчитывали свои бизнес-планы с учетом новых реалий. (К этому времени, напомню, цены уже были плюс $50–100.) Прикидывали, сколько времени государство будет держать мораторий. Запас прочности был, ведь мораторий на рост цен распространялся и на стройматериалы, стоимость которых не росла, а по некоторым позициям даже снизилась к октябрю.
Прошли буквально две недели и утром 21 октября ценник на самые ходовые квартиры в некоторых строящихся ЖК подрос на $20–40 за квадратный метр. Поскольку накануне поступили разъяснения: на строящееся коммерческое жилье государственное регулирование цен не распространяется. А поскольку неизвестно, что еще государство выкинет, не поступят ли дополнительные разъяснения по строительству, девелоперы поспешили скорректировать ценник «на будущее».
«Жирные коты» и обещания диеты
Лукашенко не раз называл коммерческих застройщиков «жирными котами» и обещал урезать их доходы. Но если посмотреть на результаты обещаний, можно сделать вывод: он хорошо понимает, что коммерческое жилищное строительство – не та сфера, в которую стоит вмешиваться. Можешь и сам пострадать, ударив по своему «Минск-Миру» и остановив главную коммерческую стройку страны.
Хотя делать заявления для народных масс надо. Про последнее я писал: заявили, что стоимость метра должна быть снижена к концу года до «метр дешевле средней зарплаты». Граждане, не разобравшись, обрадовались, но речь шла о строительстве жилья для льготных категорий, которых у нас две: многодетные и силовики. И те и другие субсидируются и кредитуются государством под 1–5%, и то по нормативам (в Минске полквартиры льготнику приходилось оплачивать за свои деньги).
Так что снижение стоимости строительства государственного квадратного метра обрадует только льготников. И государство, которое решает их жилищную проблему. Поскольку при нынешних ценах «льготных» метров часть многодетных и силовиков уже просто не могли себе позволить строительство квартиры.
Так что, цены на коммерческие новостройки вырастут?
Нынешний уровень цен – рыночный. И застройщики дальше будут вести себя по классической схеме, описанной в начале этого текста. Дальше расти спросу некуда, нынешний – потолок. Покупатели обнаружили, что на вторичном рынке цены снизились и рисков меньше, и постепенно начнут перетекать в предсказуемый старый бетон. Спрос после Нового года заметно снизится – начнутся акции и скидки. Собственно, они и не исчезали в некоторых проектах. Для тех, кто готов оплатить новостройку разовым платежом, скидки доходят до 10% стоимости квартиры.
Удержать ценник и даже сделать квадратные метры дороже могли бы в начале следующего года более дешевые кредиты. Но при нынешнем дефиците бюджета и уровне инфляции банки вряд ли порадуют заемщиков подъемной ставкой. Однако жилищное кредитование у нас директивное, исключать этот вариант я бы не стал.
Денис Бетонный, belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
