Стоит ли покупать квартиру в старом жилфонде?

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Этой зимой в Минске случались перебои с подачей тепла. «Водяные» аварии прошлого лета тоже ярко запомнились всей столице, районам – потопы из-за прорыва труб. И традиционно будет нервировать двухнедельное «время бойлера или тазика». «Я так понимаю, больше всего от коммунальных проблем страдают жители хрущевок и старых девятиэтажек. Может, пора тебе написать: не покупайте хрущевки как жилье, в котором будете жить до пенсии?», – спросил у меня недавно человек, не связанный с недвижимостью. Хоть логику не уловила, мини-опрос показал, что многие рассуждают примерно так же. Поэтому разберем все подробно.

Танцуют страдают все!

Коммунальники вскользь озвучивают интересные цифры, из которых следует: проблема изношенности сетей есть, и она, в принципе, не решаемая.

«Минскводоканал» рассказал: обслуживает более 3 170 км водопроводных сетей и почти 2 000 км канализационных. В нынешнем году планируется переложить не менее 3% сетей со сверхнормативным сроком эксплуатации: водоснабжения – 27 км 400 м, водоотведения – 31 км 450 м».

То есть 27,4 километра водопроводных сетей – это 3% от всех «сверхнормативных». Если цифры водоканала верны, выходит, всего водопроводных сетей со сверхнормативным сроком эксплуатации в Минске – более 913 километров. Это 28,8%… Цифра и десять лет назад была похожей. Пока перекладывают одни, в «сверхнормативные» превращаются другие.

Фото: ТК / Белсат

С изношенностью тепловых сетей та же история. На балансе Минских тепловых сетей – 2600 километров трубопроводов. Еще пять лет назад чуть ли не с гордостью констатировали, что удалось в предыдущие годы «стабилизировать количество тепловых сетей со сверхнормативным сроком эксплуатации на уровне 30 %».

Впрочем, теплосети считают, что у них все не так уж плохо – за прошлый отопительный сезон – ни одной аварии. Правда, согласно отраслевому документу аварией признаются перерывы теплоснабжения в отопительный период более чем на 36 часов. Таких действительно не было.

Менее заметная проблема в масштабах города – перебои в электроснабжении. Их весьма оперативно устраняют, хотя и тут говорят о необходимости замены «сверхнормативно используемых» сетей.

Чем беднее страна, тем больше коммунальных аварий – это логично. Но если вернуться к мыслям о хрущевке и всему старому жилфонду в принципе – так все проблемы с водой, электричеством, теплом не одних «хрущей» касаются. Электричество у нас «общегородское», личных скважин нет и в новостройках. Да, у некоторых ЖК есть свои котельные, но это не правило, а исключение. Застройщики тратятся на котельную только, если нет возможности «посадить дом» на существующие мощности.

Логика начинает работать: ценник на дачи вокруг Минска стал более адекватным

Но у хрущевок есть реальный недостаток, не дающий спокойно пережить две недели отключения горячей воды. На форумах в период «бойлеров и тазиков» массово жалуются: метражи санузлов такие, что решительно некуда поставить бойлер. Посуду мыть в тазике тяжело, но в пятиметровой кухне некуда вместить посудомойку, даже узкую. Может дизайнер бы и придумал место для всего, но хрущевки и покупают-то те, кто не смог накопить на жилье покомфортней, тут уже не до оплаты дизайнера.

Главная проблема «советского наследия» – ветшание

По нормам делать капремонт любого многоквартирного дома нужно раз в 25 лет. Но у нас «капиталят» те дома, что на грани. Сколько в Минске домов, требующих капитального ремонта? В открытом доступе эта цифра официально публиковалась аж в 2014-м году: 40% жилфонда, обслуживаемого районными ЖРЭО, это 2648 многоквартирных домов. В этом году в планах сделать капремонт в 136. Причем десятка адресов перекочевала из планов на 2020-й. Любопытно, что в 2020-м в программе капремонтов было 243 адреса, в 2019-м – 168 домов, однако многие адреса перекочевали из программы 2019 года в программу 2020-го.

Особенность программы капремонта – 2021: «избранных» домов в ней меньше, и большая часть их находится ближе к центру или вдоль больших улиц.

А это явный звоночек: проблема финансирования обновления жилфонда только нарастает. И будет нарастать. Хрущевки, пережившие капремонт в 2000-х, будут нуждаться в нем меньше, чем через 10 лет.

Загадывать сложно, но, похоже, те, кто сейчас покупает квартиру в старом жилфонде, будет ближе к пенсии платить за капремонт и модернизацию. По примеру той же Литвы – брать на это кредит.

Стоит ли в Беларуси накапливать на старость в квартирах

Кстати, кредиты на капремонт будут брать когда-нибудь все жители многоквартирных домов, которые находятся на обслуживании у государственных коммунальщиков – там отчисления на капремонт принимают, но они растворяются в текущих расходах. Не факт, что удастся накопить и жителям новых товариществ собственников, хотя последние держат отчисления на банковских депозитах. Отчисления не велики, а депозиты не так доходны, чтобы перекрывать регулярные девальвации и преумножать «капремонтный капитал».

Стоит помнить и то, что когда-то начнем платить за коммунальные услуги все полагающиеся 100%. Новые дома строятся сразу «теплыми», а вот старый жилфонд будет обходиться в перспективе его жильцам неоправданно дорого в части того же отопления. Можно, конечно, надеяться, что через 20 лет наступит благоденствие и жильцов хотя бы в центре столицы застройщики расселят за свой счет в благоустроенные квартиры, а на месте хрущевок построят инновационные ЖК. Но жителям Заводского района и тем более окраин областных центров, райцентров на это рассчитывать не приходится.

В отдаленной перспективе квартира в доме советской эпохи далеко от центра – приобретение, которое потребует больших трат.

Но пока это просто компактное, не самое комфортное жилье, но в районах с невысокой плотностью населения, зеленым двором, всей инфраструктурой в пешей доступности. И главное – самое доступное по цене. Ну и странно советовать «не берите хрущевку», когда у семьи денег только на нее. Можно только рекомендовать рассматривать ее как временный вариант.

Аномалия: предложение на рынке аренды выросло втрое, а цены держатся

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы