Гэта адбылося амаль раптоўна – крэдыты на нерухомасць (і на куплю, і на будаўніцтва) – знізіліся да 18,84% гадавых ва ўсіх банках, якія ў прынцыпе выдаюць крэдыты на жыллё. Белінвестбанк і наогул знізіў стаўку да 17,9% для тых, хто будуе жыллё з дэвелаперамі-партнёрамі. Зніжэнне пакуль ніяк не адбілася на рынку, але ў перспектыве можа змяніць трэнды.
З якой адзнакі зніжаецца? З 21% гадавых – пад такі працэнт крэдытавалі (дакладней, дакрэдытоўвалі, ніхто ў здаровым розуме на 90% кошту кватэры такі крэдыт бы не ўзяў) напачатку года флагманы – Беларусбанк і Белінвестбанк. Зніжалася стаўка ў некалькі этапаў.
У кастрычніку Нацбанк знізіў разліковыя велічыні стандартнай рызыкі па новых крэдытах на лістапад. Гэтая велічыня па крэдытах для юрыдычных асобаў на гэты месяц панізілася адразу на 2,82 працэнтных пункта да 17,39% гадавых, а для фізічных асобаў – на 3,17 працэнтных пункта да 18,84% гадавых. Зніжэнне або павелічэнне разліковай велічыні – гэта спосаб ўплыву на стаўкі па крэдытах.
У паведамленні аб зніжэнні стаўкі многія адчулі падвох. Але эканамісты запэўніваюць, што дарэмна. Калі не паглыбляцца ў нетры, іх адказ кароткі: у банках шмат рублёў, грошы павінны працаваць, яны працуюць, калі іх выдаюць у якасці крэдытаў, а крэдыты бяруць, калі стаўка даступная.
У велічыні стаўкі ўлічваецца чаканая інфляцыя. З увядзеннем рэгулявання цэнаў (і зніжэннем часткі цэнаў паводле Белстату) чакаецца яе запаволенне.
Дык што, 18,84% – гэта добрая стаўка для крэдыту на кватэру, трэба браць?
Стаўку не назавеш нізкай. Калькулятар Беларусбанка паказвае, што калі пазычыць у банка 75 000 рублёў ($30 тысяч) першыя месяцы плацёж складзе амаль 1,5 тысячы рублёў. З их 1,18 тысячы – працэнты.
Але пазычыць у банка $20 тысяч змогуць многія – максімальны штомесячны плацёж будзе крыху меншы за тысячу.
Страшна браць? Не хвалюйцеся. Усім, хто «нахапал» крэдытаў пад 21%, банкі таксама паволі зніжаюць працэнты. Хоць і не абяцалі. Зваротнага працэсу – павышэння ставак па выдадзеных дзяржаўнымі банкамі крэдытах на нерухомасць – у Беларусі пакуль не назіралася.
Эканамісты, якія сочаць за сітуацыяй з крэдытаваннем, кажуць, што стаўкі могуць яшчэ трохі зменшыцца. У тэорыі. Але такія рашэнні прымаюцца на ўзроўні Нацбанка, а ён новага зніжэння пакуль не анансаваў.
Як крэдыты, што патаннелі, адбіваюцца на цэнах на нерухомасць?
Мы ўжо шмат гадоў можам назіраць, што ў сярэднім праз месяц пасля з’яўлення даступных крэдытаў цэны пачынаюць расці. Пры ўмове, што няма пагрозы для даходаў насельніцтва і колькасць кватэр, выстаўленых на продаж, трымаецца на сярэдняй адзнацы (для Менску яна ў дыяпазоне 7500-8500 аб’ектаў).
Цяперашняя сітуацыя неадназначная. Стаўка па крэдыце ўжо дазваляе звычайнай сталічнай сям’і прадаць аднапакаёвую кватэру, пазычыць у банка эквівалент $20 тысяч, і пераехаць у двухпакаёвую. І пры гэтым не моцна траціць у якасці жыцця – выплаты банку будуць забіраць ужо не палову даходаў сярэднестатыстычнай сям’і, а прыкладна траціну.
Але тым, у каго не назапашана хоць бы $20 тысяч на першую кватэру (стандартная жылая аднапакаёўка, у якую можна адразу засяліцца, цяпер каштуе каля $50 тысяч), вырашыць жыллёвае пытанне будзе па-ранейшаму складана. Крэдыт на 90% такой кватэры альбо банк не ўхваліць, альбо яго будзе вельмі і вельмі цяжка цягнуць.
Так што доля тых, хто купляе жыллё ў крэдыт, безумоўна, вырасце, але не да тых лічбаў, якія мы назіраем, калі стаўка ў раёне 15-16% гадавых. Тады доля пакупнікоў з крэдытам «вырастае» да 45%.
Яшчэ адзін чыннік, які рэгулюе цэнавыя трэнды – даходы насельніцтва. Рэальныя даходы не растуць, нават крыху змяншаюцца.
І трэці чыннік застаецца нязменным – лічба выстаўленых на продаж кватэр вышэй за сярэднія значэнні. Прадаўцы вымушаныя прапаноўваць дысконт, каб абыйсці канкурэнтаў. І тут не варта чакаць зменаў – аб’ёмы выстаўленага на продаж растуць і за кошт аб’ектаў старога жылога фонду (вызваляецца натуральным шляхам), і за кошт інвестыцыйных кватэр «Менск Свету» (там было шмат ахвотных укласці грошы і перапрадаць). Канкурэнцыю другаснаму рынку таксама забяспечваюць і дэвелаперы, прапаноўваючы новыя кватэры ў дамах, якія будуюцца.
Так што цяперашняе зніжэнне ставак не павінна паўплываць на цэны, хоць і можа вывесці іх на плато.
А калі яшчэ ўпадуць стаўкі?
Калі стаўкі знізяцца ў 2023-м да 17% гадавых і ніжэй, пры гэтым рэальныя даходы грамадзян не будуць зніжацца, цэнавы трэнд пачне разгортвацца, а кошты расці. Гэты сцэнар хоць і здаецца малаверагодным, але таксама не выключаны.
Дзяніс Бетонны / АА, belsat.eu
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
