Это произошло почти внезапно – кредиты на недвижимость (и на покупку, и на строительство) – снизились до 18,84% годовых во всех банках, которые в принципе выдают кредиты на жилье. Белинвестбанк и вовсе снизил ставку до 17,9% для тех, кто строит жилье с девелоперами-партнерами. Снижение пока никак не отразилось на рынке, но в перспективе может изменить тренды.
С какой отметки снижается? С 21% годовых – под такой процент кредитовали (вернее, докредитовывали, никто в здравом уме на 90% стоимости квартиры такой кредит бы не взял) в начале года флагманы – Беларусбанк и Белинвестбанк. Снижалась ставка в несколько этапов.
В октябре Нацбанк снизил расчетные величины стандартного риска по новым кредитам на ноябрь. Эта величина по кредитам для юрлиц на этот месяц понизилась сразу на 2,82 процентных пункта до 17,39% годовых, а для физлиц – на 3,17 процентных пункта до 18,84% годовых. Снижение или увеличение расчетной величины – это способ влияния на ставки по кредитам.
В сообщении о снижении ставки многие почувствовали подвох. Но экономисты уверяют, что напрасно. Если не углубляться в дебри, их ответ краток: в банках много рублей, деньги должны работать, они работают, когда их выдают в качестве кредитов, а кредиты берут, если ставка доступна.
В величине ставки учитывается ожидаемая инфляция. С введением регулирования цен (и снижением части цен по Белстату) ожидается ее замедление.
Так что, 18,84% – это хорошая ставка по кредиту на квартиру, надо брать?
Ставку не назовешь низкой. Калькулятор Беларусбанка показывает, что если одолжить у банка 75 000 рублей ($30 тысяч) первые месяцы платеж составит почти 1,5 тысячи рублей. Их них 1,18 тысячи – проценты.
Но одолжить у банка $20 тысяч смогут многие – максимальный еж
емесячный платеж будет чуть меньше тысячи.
Страшно брать? Не волнуйтесь. Всем, кто «нахапал» кредитов под 21%, банки тоже потихоньку снижают проценты. Хоть и не обещали. Обратного процесса – повышения ставок по выданным государственными банками кредитам на недвижимость – в Беларуси пока не наблюдалось.
Экономисты, следящие за ситуацией с кредитованием, говорят, что ставки могут еще немного просесть. В теории. Но такие решения принимаются на уровне Нацбанка, а он нового снижения пока не анонсировал.
Как подешевевшие кредиты сказываются на ценах на недвижимость?
Мы уже много лет можем наблюдать, что в среднем через месяц после появления доступных кредитов цены начинают расти. При условии, что нет угрозы доходам населения и количество квартир, выставленных на продажу, держится на средней отметке (для Минска она в диапазоне 7500-8500 объектов).
Нынешняя ситуация неоднозначна. Ставка по кредиту уже позволяет обычной столичной семье продать однокомнатную квартиру, одолжить у банка эквивалент $20 тысяч, и переехать в двухкомнатную. И при этом не слишком терять в качестве жизни – выплаты банку будут уже не в половину доходов среднестатистической семьи, а примерно в треть.
Но тем, у кого не накоплено хотя бы $20 тысяч на первую квартиру (стандартная жилая однушка, в которую можно сразу заселиться, сейчас стоит порядка $50 тысяч), решить жилищный вопрос будет по-прежнему сложно. Кредит на 90% такой квартиры либо банк не одобрит, либо его будет очень и очень трудно тянуть.
Так что доля тех, кто покупает жилье в кредит, безусловно, вырастет, но не до тех цифр, которые мы наблюдаем, когда ставка в районе 15-16% годовых. Тогда доля покупателей с кредитом «вырастает» до 45%.
Еще один фактор, регулирующий ценовые тренды – доходы населения. Реальные доходы не растут, даже несколько проседают.
И третий фактор остается неизменным – количество выставленных на продажу квартир выше средних значений. Продавцы вынуждены предлагать дисконт, чтобы обойти конкурентов. И тут не стоит ожидать изменений – объемы выставленного на продажу растут и за счет объектов старого жилого фонда (освобождающегося естественным путем), и за счет инвестиционных квартир «Минск Мира» (там было много желающих вложиться и перепродать). Конкуренцию вторичному рынку также обеспечивают и девелоперы, предлагая новые квартиры в строящихся домах.
Так что нынешнее снижение ставок не должно повлиять на цены, хотя и может вывести их на плато.
А если ставки еще упадут?
Если ставки снизятся в 2023-м до 17% годовых и ниже, при этом реальные доходы граждан не будут снижаться, ценовой тренд начнет разворачиваться, а цены расти. Этот сценарий хоть и кажется маловероятным, но тоже не исключен.
Денис Бетонный, belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
