В странах с развитой экономикой достаточно иметь постоянный доход, хорошую кредитную историю и накопить 10% от стоимости квартиры. Далее дело за банком – он кредитует 90% жилья на 30 лет, под 2–4,5%. Во всяком случае, такие процентные ставки были до пандемии и до начала войны в Украине. Для сравнения, в Польше средняя ставка по ипотеке выросла за последний год с 3% до 9%. До погашения кредита жилье в залоге у банка. Беларусы таких условий не видели никогда.
Минимальная ставка по кредитам была 5% годовых, но только для очередников. Максимальный срок кредитования – 20 лет. Практически всегда были нужны поручители – люди, которые, случись что с заемщиком, будут платить за него.
Существуют мировые рейтинги доступности жилья. Их много, методики расчета разные. Глобальная аналитическая платформа Numbeo в прошлом году опубликовала рейтинг 111 стран мира по доступности покупки жилья. Учитывалось соотношение стоимости недвижимости к общему доходу семьи за год: чем ниже этот показатель, тем лучше — меньше времени уйдет на накопление средств. При этом предполагалось, что в семье работают двое, а средняя площадь квартиры составляет 90 кв. м.
Беларусь оказалась на 27-м месте среди стран, где жилье самое недоступное. Накопить на просторную квартиру семья может за 16,3 года. Хуже на постсоветском пространстве было только в Узбекистане — 26-е место (17,42 года). Лучше в России — 30-е (15,31) и в Украине — 61-е (11,21).
Другие аналитики используют коэффициент доступности жилья – в нем учитывается и доступность кредитов. Тут Беларусь в свежих рейтингах вообще не фигурирует. Да и замучились бы аналитики определять, от каких данных отталкиваться при расчетах. Периодически в Беларуси банки вообще перестают кредитовать недвижимость. Даже если кредитование есть — какую ставку брать в расчет? 1–5% для определенных категорий или максимальную, для всех, которая за последние 10 лет взлетала до 35% годовых? Минимальную из тех, что существовали продолжительный период – 16%? Или текущую, для всех – 19,5% годовых?
К нам с общими мерками нельзя. Да и не мечтает у нас семья о 90 метрах. И цены метров решительно разные. Например, 40-метровый дом в глухой деревне можно купить за $1000. При этом в Минске $1000–1200 стоит один квадратный метр.
Последние данные от столичных застройщиков – средний метраж квартиры упал до 57 кв м. Вот она, наша мерка – обычная двухкомнатная квартира на семью.
Давайте посчитаем Минск и, например, Гомель. Для стандартной нынче семьи – два взрослых, один ребенок. Весь доход семьи в расчет брать не будем – ни у кого не получается откладывать все деньги и годами питаться воздухом.
Условный Минск
По официальной статистике, средний доход двоих работающих после уплаты налогов – около Br 3900. Если не тратиться на старую машину, не пользоваться платной медициной, не делать дорогих покупок, не снимать жилье, занимать комнату у родителей, трое могут жить, не экономя на питании и не штопая носки, на Br 1900, и 2000 откладывать.
Накопить в таком режиме можно 24 тысячи за год – это более $9000 по нынешнему курсу. Если вовремя переводить рубли в валюту, за четыре года реально собрать $36 тысяч. Двухкомнатная квартира в панельном доме в спальном районе Минска стоит порядка $60 тысяч. Можно взять в госбанке кредит и под нынешние 19,5% годовых на оставшиеся 24 тысячи в эквиваленте – и переехать в собственное жилье. Тут максимальные размеры ежемесячного платежа будут Br 1280 – то есть семье обслуживать кредит будет не в тягость.
Казалось бы, очень доступное жилье, если на переезд в собственную квартиру можно накопить за четыре года. Проблема в том, что эту среднюю зарплату в реальности мало кто получает. Медианная в Минске практически по всем отраслям заметно ниже.
Предположим, у нас семья врача и прораба. Их общий доход будет уже около $3000, а откладывать они смогут максимум $400 в месяц. В год – $4800. Копить на квартиру, чтобы на остаток дали подъемный кредит (те же 24 тысячи в эквиваленте), нужно уже 7,5 лет. Да и платить по долгам перед банком реальной семье будет заметно сложнее, чем «среднестатистической».
К тому же сложно себе представить реальную семью, которая не ездит в отпуск, не покупает новые гаджеты, обходится без автомобиля. Если же учесть эти траты, срок накопления растягивается уже на десятилетия.
График цен на жилье в Минске демонстрирует уже два года подряд – «среднестатистических» мало, основной массе минчан жилье все еще недоступно, кредиты слишком дорогие. Два года подряд, хоть и медленно, но клонится кривая цен в реальных сделках вниз.
Условный Гомель
В регионах свои особенности – доходы ниже, но и цены на жилье тоже. Пригодную к проживанию двухкомнатную квартиру в панельной девятиэтажке в спальном районе можно купить за $27 тысяч.
Доход среднестатистической семьи после уплаты налогов тут уже около Br 2500. Питание, коммуналка, одежда – не дешевле, чем в Минске. Даже среднестатистическая (не говоря о реальной) семья может откладывать не более Br 600 в месяц. Накопления в валюте за год – $2800.
Банковские проценты по кредиту на недвижимость – те же 19,5 годовых. Нашей условной гомельской семье кредит, где ежемесячный платеж выше 600 рублей, гасить будет трудно. То есть больше, чем $10 тысяч в эквиваленте лучше у банка не одалживать. Итого нужно насобирать 17 тысяч. Это займет около шести лет.
Условности и реальность
Так ведь нормальные цифры вырисовываются, подумает сторонний наблюдатель. Вполне доступное жилье в Беларуси, время накопления для обычной семьи всего-то четыре-восемь лет.
Даже с учетом того, что этой обычной семье придется еще долгие годы выплачивать кредит. Проблема в том, что мы не знаем, сколько этих обычных семей со средними или медианными доходами. Есть ведь и другие цифры. Например, у Белстата есть подсчет «располагаемых ресурсов в расчете на домашнее хозяйство». Так вот, на начало года только 18,6% граждан Беларуси располагали «среднедушевым ресурсом» свыше 1000 рублей в месяц.
Впрочем, и эта цифра не означает большого количества людей без собственной квартиры (дома). Можно быть бедным, но жить в наследственных многокомнатных апартаментах. Можно быть бедным и жить в квартире, построенной в 2010-м по льготному пятипроцентному кредиту. Так что имеем нечто среднее между «накопить за пять лет» и «не накопить никогда». Без точных цифр.
Денис Бетонный belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
