Война не с причинами, а со следствием. Почему указы не спасают дольщиков от долгостроев

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Лукашенко подписал Указ № 176, которым устанавливается запрет на регистрацию жилищных облигаций. Кто-то из игроков рынка написал «ну, наконец-то» и «лучше поздно, чем никогда». Но стоит вспомнить все попытки государства сделать участие граждан в строительстве безопасным, чтобы понять ценность очередного законодательного акта.

«Нормализация» долевки

В 2006-м вышел 396-й указ, где с большего прописали условия участия граждан в долевом строительстве. Уже через два года его пришлось редактировать. Но и после редактирования указ недостаточно «защищал» от обычных мошенников: посыпались скандалы с МЖК, «Антасамом» и – самый громкий – с «Террастройинвестом». Где-то руководство просто воровало деньги дольщиков, где-то организовало двойные продажи.

Указы, регулирующие долевку, не спасали и от долгостроев, вызванных экономическими проблемами.

Что тогда предполагало долевое строительство? Деньги дольщиков шли на спецсчет, а с него могли расходоваться исключительно на строительство их дома. Если в рублях строительство дорожало, застройщик имел право поднимать цену только на коэффициент, утвержденный Минстройархитектуры. Эта схема в кризис 2011-го поставила под угрозу не одну стройку, включая коммерческие проекты от УКСов.

Первые звоночки: начали дешеветь квартиры с ремонтом, в новых домах

Именно порождением кризисов стали договоры долевки, привязанные к курсу доллара по Нацбанку. Именно кризисы заставили застройщиков окончательно «продавить наверху» идею разрешить строить за жилищные облигации (далее для удобства – ЖО). В 2012-м уже больше половины девелоперов перешли на облигации, причем часть – на привязанные к валюте.

Строительство жилого дома на улице Щорса в Минске. 8 февраля 2021. Фото: ТК / Белсат.

Регистрация договоров с застройщиком

Только в 2013-м застройщиков обязали регистрировать в местном исполкоме договоры создания объекта долевого строительства. Так наконец обезопасили дольщиков от двойных продаж.

Вложи 15%

В том же 2013 году появилась норма: привлекать средства дольщиков можно только компаниям с мощностями и после выполнения 15% строительных работ. Предполагалось, что это отсечет конторы »стол-стул и горящие глаза владельца компании«. Ход был правильным, но, увы, тоже не гарантировал, что объект не станет долгостроем.

Логика начинает работать: ценник на дачи вокруг Минска стал более адекватным

Новые компании, выходящие на рынок, покупают участки, влезают в долги, чтобы обеспечить эти 15%, а дальше все начинает напоминать пирамидку – деньги дольщиков (владельцев ЖО) идут частично на стройку, частично – на расчеты по особенно дорогим долгам. За деньги новых дольщиков строят то, что должно было строиться за деньги первых дольщиков. Конструкция довольно шаткая. Держится, пока не развернется мощный кризис.

Развитие ЖО как страховка от экономических кризисов

Почему в 2012-м массовый переход на ЖО был правильным? Жилищные облигации дают застройщику большее поле для маневра. Девелопер продает облигации, получает деньги и тратит их по своему усмотрению. Сегодня в партии выпущенных облигаций одна (она же квадратный метр квартиры) стоит по курсу $1000, в следующей – $1100. Были бы покупатели, а способ коррекции рисков уже заложен. А если надежный застройщик может корректировать риски, то и долгострои он плодить не будет. Если не ошибется, как «Тамбаз».

Но законодательство и тут было недоработанным. Народу внушали: ЖО – это безопасней, они обеспечены банковской гарантией либо договором страхования и, случись что, – вернешь вложенное.

Впрочем, уже тогда было очевидно: защищенными или застрахованными были только номиналы облигаций. А у особо борзых застройщиков они были вдвое ниже цены продажи.

В договорах с застройщиками не было ни штрафных санкций за несвоевременную сдачу, ни гарантий. И в случае, если застройщик затянет стройку или обанкротится, можно лишь через суд извлечь что-то кроме номинала с поправкой на инфляцию.

«Роскошь в самом центре Минска». Квартал для белорусских миллионеров, которым не до того

В сентябре 2018-го вступили в силу изменения в Инструкцию о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций. Установили максимальную цену продажи ЖО. Она не должна быть более чем на 30% выше номинальной стоимости. И обязали в проспекте эмиссии указывать максимально допустимую цену продажи. А еще прописывать, на что именно будут направлены деньги от продажи ЖО.

Тогда тоже шутили, что лучше поздно, чем никогда. Уже назревал очередной ЖО-скандал, с «Жилстройкомплектом», в итоге оставившим без квартир сотни человек, вложившихся в «Грушевский Посад».

Фото: bir.by

Основной проблемой ЖО было их основное преимущество для застройщика – возможность использовать деньги по своему усмотрению. У владельца «Жилстройкомплекта» были свои усмотрения – и он обескровил уже профинансированную гражданами стройку.

ЖО, даже «нормализированные», оставались для застройщиков выгодной схемой. В 2020-м 60% жилья строилось через облигации.

Так что с ЖО? Через полгода их не будет?

Не совсем так. В указе традиционно прописаны исключения. ЖО можно выпускать:

1. В рамках реализации инвестдоговоров, заключенных до вступления в силу указа (он вступает в силу 7 ноября 2021 года).

2. В соответствии с решениями президента.

То есть на уже продающиеся по жилищным облигациям проекты указ не распространяется.

Хочу как под Киевом. Что до сих пор мешает строить коттеджные поселки под Минском?

По облигациям реализуют свои проекты, например, вполне надежные «А-100», «Айрон». Но и перейти на долевку застройщикам не сложно. Были случаи, когда проект изначально продавался по облигациям, а к концу строительства – по долевке. То есть изменение законодательной базы по застройщикам не ударит, но и купившим ЖО, случись что, ничем не поможет.

Смерть долевке

Напомним, самый яркий образчик законотворчества на строительном рынке, указ № 247, который назвали «смерть долевке», – уже вступил в силу. Этот указ ограничивает прибыль застройщиков, желающих привлечь деньги граждан на стадии строительства дома, пятью процентами.

Пока еще не стартовала ни одна стройка, на которую распространяется этот указ. И в этом году не стартует. А в следующем – посмотрим.

Эта попытка обезопасить граждан от долгостроев действительно радикальная. Все указы, регулирующие рынок новостроек, выходит, боролись со следствиями, и только этот, «смерть долевке» – с причиной. Застройщики строить с 5%-ой прибылью не будут. Нет тех, кто привлекает деньги дольщиков – нет дольщиков с плакатами. Хочешь новостройку – копи на готовую (или вкладывайся в долгоиграющие проекты вроде «Минск-Мира», на которые ограничения не распространяются, поскольку они начаты до вступления в силу указа).

Фото: Ирина Ареховская / Belsat.eu

В принципе, покупка готового жилья – самый безрисковый для гражданина вариант. Только вот граждане у нас небогатые, нет и не предвидится у нас ипотечных кредитов с европейскими ставками. Да и условий, позволяющих застройщикам создавать дешевый готовый продукт, нет.

Ну и до «смерти долевки» мы увидим еще дольщиков с плакатами, которых не уберегли от потери средств все предыдущие указы.

Дно, потом еще раз дно: почему не должно быть квадратного метра «по 500»

А как в ЕС?

Долевка существует и в некоторых европейских странах, причем вполне популярна, поскольку приобретение жилья на стадии строительства дешевле на 7-30%. Чаще всего механизм такой: дольщик платит банку (разово или поэтапно), банк контролирует и финансирует девелопера, а он в свою очередь строит. Как только подписан акт приемки квартиры, деньги на счете покупателя размораживаются, и девелопер получает всю оставшуюся сумму. Если у девелопера возникают трудности, банк его меняет. Если случилась катастрофа и дом не достраивается, ответственность несет банк, и возвращает деньги дольщику.

В этой схеме хорошо смотрится и ипотечный кредит – еще один способ заработать для банка.

Увы, нам этот опыт пока не перенять. С нашей нестабильной экономикой и непредсказуемой инфляцией банки даже не пытались занять эту (в условиях стабильных экономик выгодную) нишу.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы