Лукашенко подписал Указ № 176, которым устанавливается запрет на регистрацию жилищных облигаций. Кто-то из игроков рынка написал «ну, наконец-то» и «лучше поздно, чем никогда». Но стоит вспомнить все попытки государства сделать участие граждан в строительстве безопасным, чтобы понять ценность очередного законодательного акта.
В 2006-м вышел 396-й указ, где с большего прописали условия участия граждан в долевом строительстве. Уже через два года его пришлось редактировать. Но и после редактирования указ недостаточно «защищал» от обычных мошенников: посыпались скандалы с МЖК, «Антасамом» и – самый громкий – с «Террастройинвестом». Где-то руководство просто воровало деньги дольщиков, где-то организовало двойные продажи.
Указы, регулирующие долевку, не спасали и от долгостроев, вызванных экономическими проблемами.
Что тогда предполагало долевое строительство? Деньги дольщиков шли на спецсчет, а с него могли расходоваться исключительно на строительство их дома. Если в рублях строительство дорожало, застройщик имел право поднимать цену только на коэффициент, утвержденный Минстройархитектуры. Эта схема в кризис 2011-го поставила под угрозу не одну стройку, включая коммерческие проекты от УКСов.
Именно порождением кризисов стали договоры долевки, привязанные к курсу доллара по Нацбанку. Именно кризисы заставили застройщиков окончательно «продавить наверху» идею разрешить строить за жилищные облигации (далее для удобства – ЖО). В 2012-м уже больше половины девелоперов перешли на облигации, причем часть – на привязанные к валюте.
Только в 2013-м застройщиков обязали регистрировать в местном исполкоме договоры создания объекта долевого строительства. Так наконец обезопасили дольщиков от двойных продаж.
В том же 2013 году появилась норма: привлекать средства дольщиков можно только компаниям с мощностями и после выполнения 15% строительных работ. Предполагалось, что это отсечет конторы »стол-стул и горящие глаза владельца компании«. Ход был правильным, но, увы, тоже не гарантировал, что объект не станет долгостроем.
Новые компании, выходящие на рынок, покупают участки, влезают в долги, чтобы обеспечить эти 15%, а дальше все начинает напоминать пирамидку – деньги дольщиков (владельцев ЖО) идут частично на стройку, частично – на расчеты по особенно дорогим долгам. За деньги новых дольщиков строят то, что должно было строиться за деньги первых дольщиков. Конструкция довольно шаткая. Держится, пока не развернется мощный кризис.
Почему в 2012-м массовый переход на ЖО был правильным? Жилищные облигации дают застройщику большее поле для маневра. Девелопер продает облигации, получает деньги и тратит их по своему усмотрению. Сегодня в партии выпущенных облигаций одна (она же квадратный метр квартиры) стоит по курсу $1000, в следующей – $1100. Были бы покупатели, а способ коррекции рисков уже заложен. А если надежный застройщик может корректировать риски, то и долгострои он плодить не будет. Если не ошибется, как «Тамбаз».
Но законодательство и тут было недоработанным. Народу внушали: ЖО – это безопасней, они обеспечены банковской гарантией либо договором страхования и, случись что, – вернешь вложенное.
Впрочем, уже тогда было очевидно: защищенными или застрахованными были только номиналы облигаций. А у особо борзых застройщиков они были вдвое ниже цены продажи.
В договорах с застройщиками не было ни штрафных санкций за несвоевременную сдачу, ни гарантий. И в случае, если застройщик затянет стройку или обанкротится, можно лишь через суд извлечь что-то кроме номинала с поправкой на инфляцию.
В сентябре 2018-го вступили в силу изменения в Инструкцию о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций. Установили максимальную цену продажи ЖО. Она не должна быть более чем на 30% выше номинальной стоимости. И обязали в проспекте эмиссии указывать максимально допустимую цену продажи. А еще прописывать, на что именно будут направлены деньги от продажи ЖО.
Тогда тоже шутили, что лучше поздно, чем никогда. Уже назревал очередной ЖО-скандал, с «Жилстройкомплектом», в итоге оставившим без квартир сотни человек, вложившихся в «Грушевский Посад».
Основной проблемой ЖО было их основное преимущество для застройщика – возможность использовать деньги по своему усмотрению. У владельца «Жилстройкомплекта» были свои усмотрения – и он обескровил уже профинансированную гражданами стройку.
ЖО, даже «нормализированные», оставались для застройщиков выгодной схемой. В 2020-м 60% жилья строилось через облигации.
Так что с ЖО? Через полгода их не будет?
Не совсем так. В указе традиционно прописаны исключения. ЖО можно выпускать:
1. В рамках реализации инвестдоговоров, заключенных до вступления в силу указа (он вступает в силу 7 ноября 2021 года).
2. В соответствии с решениями президента.
То есть на уже продающиеся по жилищным облигациям проекты указ не распространяется.
По облигациям реализуют свои проекты, например, вполне надежные «А-100», «Айрон». Но и перейти на долевку застройщикам не сложно. Были случаи, когда проект изначально продавался по облигациям, а к концу строительства – по долевке. То есть изменение законодательной базы по застройщикам не ударит, но и купившим ЖО, случись что, ничем не поможет.
Напомним, самый яркий образчик законотворчества на строительном рынке, указ № 247, который назвали «смерть долевке», – уже вступил в силу. Этот указ ограничивает прибыль застройщиков, желающих привлечь деньги граждан на стадии строительства дома, пятью процентами.
Пока еще не стартовала ни одна стройка, на которую распространяется этот указ. И в этом году не стартует. А в следующем – посмотрим.
Эта попытка обезопасить граждан от долгостроев действительно радикальная. Все указы, регулирующие рынок новостроек, выходит, боролись со следствиями, и только этот, «смерть долевке» – с причиной. Застройщики строить с 5%-ой прибылью не будут. Нет тех, кто привлекает деньги дольщиков – нет дольщиков с плакатами. Хочешь новостройку – копи на готовую (или вкладывайся в долгоиграющие проекты вроде «Минск-Мира», на которые ограничения не распространяются, поскольку они начаты до вступления в силу указа).
В принципе, покупка готового жилья – самый безрисковый для гражданина вариант. Только вот граждане у нас небогатые, нет и не предвидится у нас ипотечных кредитов с европейскими ставками. Да и условий, позволяющих застройщикам создавать дешевый готовый продукт, нет.
Ну и до «смерти долевки» мы увидим еще дольщиков с плакатами, которых не уберегли от потери средств все предыдущие указы.
Долевка существует и в некоторых европейских странах, причем вполне популярна, поскольку приобретение жилья на стадии строительства дешевле на 7-30%. Чаще всего механизм такой: дольщик платит банку (разово или поэтапно), банк контролирует и финансирует девелопера, а он в свою очередь строит. Как только подписан акт приемки квартиры, деньги на счете покупателя размораживаются, и девелопер получает всю оставшуюся сумму. Если у девелопера возникают трудности, банк его меняет. Если случилась катастрофа и дом не достраивается, ответственность несет банк, и возвращает деньги дольщику.
В этой схеме хорошо смотрится и ипотечный кредит – еще один способ заработать для банка.
Увы, нам этот опыт пока не перенять. С нашей нестабильной экономикой и непредсказуемой инфляцией банки даже не пытались занять эту (в условиях стабильных экономик выгодную) нишу.
Редакция может не разделять мнение автора.