Цитата дня: «У нас сегодня остаются дома, которые надо капитально ремонтировать. Они в пограничном состоянии. Можно пятиэтажку-хрущевку снести, коробку, оставив фундамент, и на него поставить». Специалистов такое решение должно поставить в тупик. Но на то же они и специалисты, чтобы сопротивляться мудрым инновационным решениям руководства. О самом решении чуть ниже, а пока попробуем разобраться, взглянем на эти самые хрущевки пристально.
Когда-то, в послевоенную пору, они были, без всяких сомнений, нужным и своевременным решением. Если верить советским историкам, после войны СССР сумел восстановить промышленность за 5 лет. Но то промышленность, а с жилым фондом всё было значительно хуже. По официальной оценке, 1700 населенных пунктов в европейской части страны было разрушено, и требовалось простое и эффективное решение, позволяющее быстро восстановить объем жилого фонда. Страна просто не могла себе позволить строить по довоенным стандартам – индивидуальное проектирование каждого дома, чердаки, кирпичные стены в метр толщиной. Это было совершенно недопустимой роскошью.
Решение было найдено в середине 1950-х. Советские архитекторы, инженеры и конструкторы родили эффективный аналог нынешнего LEGO – проект очень легкого стандартного дома, который должен был собираться за 45 дней. Полностью, с учетом внутренних работ. Неудобство было, в первую очередь, в размерах самих квартир. Четко рассчитанные минимально допустимые потребительские качества были действительно минимальными, в прямом смысле слова. Не развернуться. Ну и, безусловно, качество самого строительства. Ровные углы в этих домах не встречались. Такие традиции.
Однако эта критика – мелкое буржуазное брюзжание на фоне возможности быстро обеспечить массы советских граждан собственными отдельными квартирами, пусть и с толщиной внутренних перегородок 4-8 сантиметров. Строились они до начала 1970-х с заявленным сроком жизни от 25 до 50 лет. 1970 + 50 = 2020. То есть срок уже закончился. Был да весь вышел.
В этом уникальность хрущевок. Дома, построенные как ранее, так и позже, имеют срок эксплуатации около 100 лет и до времени их физического износа еще далеко. И дело не в самих конструкциях. Редко можно увидеть случай, когда кирпичная кладка этих домов либо старые панели настолько плохи, что действительно требуется снос. Чаще всего они подлежат капитальному ремонту и дальнейшей эксплуатации.
Но дом, с точки зрения себестоимости, только на четверть состоит из несущих конструкций, три четверти – это внутренняя начинка, и она в хрущевках уже поизносилась всерьез. Она просто не рассчитана на 100 лет эксплуатации.
Ну так что, сносим? Надо бы. Морально устаревшие хрущевки, кривые, без лифтов, расположенные в центральных, обжитых районах городов, действительно отжили свой век. Пора бы и проститься. Только как это сделать?
Можно было бы обратить внимание на опыт Москвы, где реализуется массовая программа модернизации, предусматривающая переселение граждан с предоставлением им жилья большего размера и строительство на месте снесенных хрущевок (и не только) современных жилых районов. Может быть, так и поступим? Хотелось бы, да не получится.
В Москве модернизация – коммерчески выгодная история. Там средняя цена 1 квадратного метра жилья (около $3000) раза так в два больше строительной себестоимости и именно эта маржа покрывает все затраты на снос и переселение обитателей хрущевок. В Минске же такого благополучия не наблюдается. Среднерыночная цена – $1400 за квадрат, и нет этой самой маржи, позволяющей реализовывать глобальные проекты.
Да и законодательство Беларуси все еще не позволяет просто так лишить гражданина его собственности (если не брать во внимание «врагов народа»). Оно предлагает либо договариваться с гражданином полюбовно, либо вынести обоснованное решение о необходимости сноса и предоставлении оставшимся без крыши над головой квадратов аналогичных потребительских качеств в размере не менее 15 метров на человека (в Минске).
Можно быть уверенным, что для выселения обитателей 2700 беларусских хрущевок площадью около 9 млн кв. м (3% всего жилого фонда) понадобится никак не менее 15 млн новых квадратов. Именно по данной причине никакая экономика не сложится, если, конечно, не выселять жильцов насильно за 101-й километр. Пока это не практикуется, но чем черт не шутит.
Можно ли обойтись без окупаемости? Просто плюнуть на деньги, взять и построить 15 млн новых квадратных метров за бюджетные деньги и раздать их людям, а сами отселенные хрущевки отдать инвесторам (за деньги, конечно), и пусть строят? Теоретически можно, но практически – государство у нас крайне бедное и если бы оно имело вот такие финансовые возможности, то, наверное, не допустило бы очереди из нуждающихся в 600 000 человек? Длина очереди – 20 лет.
Лишних денег нет. А значит, придется заниматься бесконечным латанием хрущевок и ждать. Чего ждать? Иных рыночных условий.
Если бы сегодня инвестор, приходящий в Беларусь, видел страну, где его ждут, где интересы предпринимателя можно защитить через суд, где стабильная налоговая система и экономика устойчиво растет, где работают институты, а не «я лично гарантирую»… В такой стране была бы возможна реализация больших, миллиардных проектов с десятилетними перспективами. В такой стране хотелось бы жить.
Сегодня же про десятилетние горизонты говорить не приходится. Тут бы до весны продержаться. Потому и выглядит предложение снести хрущевки неуместной глупостью, утопией.
И мысль: «А давайте снесем хрущевки, но не будем убирать фундамент, что-нибудь построим сверху» – что это? Признак совершенно дремучей безграмотности говорящего. Попытка сохранить фундамент, закопанный в землю 70 лет назад, приведет к необходимости сохранения той же планировки всего района. Той самой планировки, которая делалась в совсем других условиях, при других решаемых задачах. В те времена, когда наличие личного автомобиля считалось необязательным, было признаком принадлежности к самому высокому советскому классу. Ну и несущие качества этого фундамента были точно и эффективно рассчитаны на 4-5 этажей над ним, никак не больше. Такова была задача.
Стоимость фундамента не превышает 10% от общих затрат на строительство дома. И кажущаяся экономия этих 10%, исполнение гениального поручения нашего усатого архитектора, должна была бы привести к совершенно неестественному явлению – появлению на месте районов старых хрущевок новой 4–5-этажной жилой застройки в центральных, благоустроенных районах городов, но без подземных паркингов, потому как фундаменты трогать нельзя… Удивительное было бы зрелище. Но мы его, конечно, не увидим.
Глупость это, баловство. Барин шутить изволил.
Редакция может не разделять мнение автора.
