Не жизнь, а борьба. В Беларуси нет защиты добросовестного покупателя жилья

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Вы можете быть третьим честным покупателем квартиры, но, если первый был мошенником, то квадратные метры у вас заберут по суду.

Удивительно, но многие об этом не знают: в Беларуси практически любой покупатель жилья может оказаться без денег и квартиры, даже через несколько лет после приобретения, когда обжился, сделал ремонт. Если в суде всплывет: один из прежних владельцев потерял права на квартиру в результате действий мошенников.

И случаев таких не единицы – десятки в год. Вспомните дела ежегодно отправляющихся в тюрьмы серых маклеров, «помогавших» алкоголикам и людям с особенностями продать квартиру и переехать в деревню. Двойные продажи в новостройках, могилевских черных риэлтеров, да того же мошенника, за 10% стоимости оформившего в собственность 11 квартир в «Маяке Минска», которые он благополучно перепродал ни в чем не повинным покупателям.

Фото: pixabay.com

Цепочки могут быть разными, но итог один. Добросовестный приобретатель, с любовью выбиравший обои и кухонные шкафчики, потративший на квартиру последнее или даже взявший кредит, в один день узнает, что квартира ему больше не принадлежит. Все сделки с момента, когда было совершено мошенничество с жильем, признаются ничтожными. И последняя, его, абсолютно чистая сделка, тоже.

С этого момента начинается не жизнь, а борьба за выживание и попытка вернуть хоть часть вложенного. Суды длятся годами, на адвоката уходит вся зарплата, под дверями регулярно возникают судебные исполнители с предложением освободить помещение, – не все выдерживают. В конечном итоге можно предъявить претензии только к мошеннику. Но он к этому моменту уже в тюрьме, все имущество конфисковано и взять с него нечего.

https://belsat.eu/ru/news/otbirali-kvartiry-u-odinokih-v-gomele-zaderzhali-chernyh-rieltorov-sredi-kotoryh-mat-pyateryh-detej/

Риелторы и БТИ не виноваты

Еще одно ошибочное мнение, культивируемое рекламой агентств недвижимости – что все сделки, проведенные с их помощью, безопасны. Мол, обязательно заключайте договор на страхование риэлтерской услуги – и, случись что, вам вернут вложенное.

Но – даже могилевская банда, убившая шесть человек, продавала часть квартир через очень старое и уважаемое агентство недвижимости. Чуть ли не половина серых риэлтеров, орудовавших в Минске, сами были сотрудниками агентств недвижимости. Эти агентства и сейчас функционируют, и никому ничего не должны.

Квест в кризис – продать маленькую квартиру и купить квартиру побольше

Почему?

Потому что они, оказывая риэлтерскую услугу, не допустили нарушений. И это – чистая правда.

К ним обращались будущие жертвы мошенников с аккуратно собранной папкой документов на квартиру. Все документы были в порядке, все проверки произведены, находился покупатель, покупатель сделку оплачивал. Сделка регистрировалась. Что продавцу «помогали», что его «обрабатывали», что деньги у него отобрали, агентство проконтролировать никак не могло. А значит, ошибок агентство не допустило и покупателю никакие страховые выплаты не полагаются.

Пакет документов проверяет и Агентство по госрегистрации и земельному кадастру (в народе – БТИ). Если документов не хватает, они вызывают подозрение, есть обременения или даже сомнения в адекватности продавца – специалист БТИ просто не зарегистрирует сделку. Но – ни БТИ, ни агентство недвижимости не имеют функции следователей. И не могут застраховать от того, что когда-то суд посчитает сделку ничтожной. Впрочем, кто-то кивает: в Беларуси есть титульное страхование – плати и будь более-менее спокоен.

Будто приехал в гости к родственникам, которые вышли в магазин и вот-вот вернутся. Фото – Роман Янченко/belsat.eu

Титульное страхование – это страхование от прекращения права собственности по решению суда вследствие:

— наличия недействительных/ненадлежащим образом оформленных документов, подтверждающих право собственности на имущество;

— признания сделки, совершенной с застрахованным имуществом, недействительной;

— сохранения права собственности, пользования, владения, распоряжения на имущество у третьих лиц после приобретения его страхователем.

Титульное страхование на разных условиях предоставляют несколько страховых компаний. Но тарифы на страховку впечатляют: страховка на 3 года – 1% от страховой суммы, на 5 лет – 2%, и самая надежная, на 10 лет – 4% от страховой суммы.

Титульное страхование не пользуется особой популярностью, поскольку – дорого. Да и в наших экономических реалиях есть риск, что страховая компания «умрет» раньше, чем закончится договор страхования. Случаи с их закрытиями – тоже постоянно на слуху. А самый крепкий страховщик эту услугу просто не предоставляет.

«Минск Мир» через 20-30 лет: район для молодых, бездетных, бедных?

Почему мы – вне правил цивилизации?

В Великобритании еще в 1857 году изобрели «титул Торренса». Он работает в Канаде, Австралии, Сингапуре, даже в Эстонии. Защищены права добросовестного покупателя и в США, похожая система – практически во всех странах Евросоюза.

Смысл титула Торренса и подобных систем один: если ты добросовестный покупатель, сделка прошла и зарегистрирована, твои права незыблемы и твое имущество никто не заберет, по решению суда в том числе. В системе действует принцип государственной страховки. Материальный ущерб владельцу или бывшему владельцу, обманутому мошенниками, «незамедлительно и справедливо» возмещает государство. И уже после само государство предъявляет претензии к виновным.

Если бы у нас государство хотело защищать добросовестного приобретателя, ему не о чем было бы беспокоится. Обманутому экс-собственнику государство вернуло бы его деньги, а дальше взыскивало бы с мошенников.

Что примечательно – за систему, подобную титулу Торренса, вроде бы выступают все – от риэлтерского сообщества до граждан и юридических лиц. Да, введение новой системы потребует затрат, но оплатить разумную страховку государству, думаю, будет готов каждый добросовестный приобретатель.

Проблема одна – инициировать поправки в законодательство должен Минюст. И Минюст знает о проблеме, но почему-то до сих пор ей не занялся.

Читайте по теме:

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы