Строить квартиру в кредит, да еще в кризис. Это опасно?

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Этот вопрос волнует тех, у кого есть накопления (или есть что продать), но итоговой суммы все равно не хватает на новостройку мечты. Обычно в такой ситуации оказываются обладатели $ 20-30 тысяч.

Рассмотрим, как рассчитать, когда вступать в стройку, с кем строится, когда брать кредит. И стоит ли вообще в это все ввязываться.

Сколько может стоить квадратный метр?

Сейчас цена «квадрата» в однокомнатных квартирах плавает в диапазоне $ 1180-1400. Но и однушки разные – есть на рынке предложения построить 36-метровую квартирку, есть стандартные площадью 40-42 квадратных метра, есть – 47-метровые. Правило формирования цены у застройщиков одно – чем меньше метров, тем выше цена. 36 квадратов по $ 1400 – это $ 50,4 тысячи за квартиру. 47 квадратных метров по $ 1180 – 55,46 тысячи.

Себестоимость строительства квадратного метра в подавляющем большинстве коммерческих новостроек – менее 800 долларов. Это означает, что, даже опустив ценник до $ 1100, застройщик сможет работать с прибылью. Впрочем, не факт, что в ближайшие полгода мы увидим метр в однушках по $ 1100, и сами однокомнатные квартиры по $ 40-45 тысяч. Все-таки это самый ходовой товар. А поскольку кредит все равно придется брать, нужно рассчитать правильный момент. Правильный момент – когда цены уже снизились, а кредиты – еще есть.

 

Фото: pixabay.com

Когда бежать за кредитом?

Это главное опасение – то, что кредиты исчезнут. Пока эксперты склоняются к мысли, что многие банки свернули кредитование покупки недвижимости на вторичном рынке, чтобы перенаправить денежные потоки в новостройки и таким образом поддержать стройотрасль. И что кредитование новостроек, по крайней мере, по партнерским программам, в ближайшие месяцы не свернут.

На момент написания материала партнерские программы есть у Банка БлеВЭБ, Беларусбанка и Белинвестбанка. Экономика должна продержаться без потрясений до выборов, которые пройдут в начале августа. Скорее всего, и с кредитованием новостроек до августа ничего не должно произойти. Так что если запланируете ввязываться в стройку, постарайтесь заключить кредитный договор до августа. А пока не спеша определяйтесь, с кем хотите строиться, и в каком банке вам точно одобрят кредит.

Как выбирать застройщика?

И хотелось бы сказать, что все застройщики нынче вполне надежны, но – увы. У всех перед глазами пример «Тамбаза» – очень старого и надежного застройщика, не доверять которому не было никаких оснований. Но – топ-менеджеры застройщика не рассчитали экономику проекта. И последние пару домов ЖК Аркадия сначала превратились в долгострой, а потом были переданы УКСу для завершения строительства. А УКС выставил людям, оплатившим жилье, дополнительный счет. Второй пример – Грушевский посад возле метро Грушевка. Первые дома строили бодро и неплохо, но – сменилось руководство, новые люди что-то напортачили. Стройка стоит, руководитель – за границей.

Так что риски есть везде. Меньше всего их у крупных застройщиков, строящих несколько ЖК параллельно, и продающих квартиры в доме, который возводится стахановскими темпами. И у госзастройщиков – те, даже если затянут сроки, когда-нибудь, да достроят. Собственно, у тех, кто думает вступить в стройку, взяв кредит, опять же, есть время понаблюдать за застройщиком, почитать форумы, пообщаться с отделом продаж, задать все вопросы, попросить их прислать, как только появятся скидки, индивидуальное предложение. И определиться, что вам подходит.

Фото: pixabay.com

Сколько придется переплатить банку?

Некоторые граждане, которым от 25 до 35 лет, очень любят повторять: вы видели, какая переплата за 20 лет по этому кредиту? Отдашь в три раза больше, чем взял!

Меня умиляет эта уверенность в завтрашнем дне – как будто эти люди выросли в стране со стабильной экономикой и твердым курсом рубля.

Приведу пример с отсылкой к прошлому. Человек взял у банка кредит в начале 2011-го под ставку рефинансирования плюс 3% годовых сумму, эквивалентную 20 тысячам долларов. Тогда это было около 70 миллионов рублей. Ежемесячная выплата по кредиту давила на карман – под 900 тысяч рублей вынь да полож, под 300 долларов.

Что изменилось за 9 лет? Ставка рефинансирования прыгала, но банки ее к кредитам, выданным на жилье, решили не применять – чтобы не получить толпу неплательщиков. Ну, и Нацбанк настоятельно рекомендовал не злить граждан. Прошла деноминация. 70 миллионов превратились в 7 тысяч белорусских рублей. 900 тысяч – в 90 рублей. Что сейчас эти 90 рублей? И – сколько же наш кредитополучатель переплатит по кредиту за 20 лет?

Многие возражают: банки научены прошлыми событиями, теперь при росте ставки рефинансирования они будут повышать выплаты. Скорее всего, будут корректировать. Но – ни один банк не заинтересован – вне зависимости от скачков ставки рефинансирования – в том, чтобы сделать эти выплаты неподъемными. Банк – как фермер, который делает сыры. Фермер не будет убивать приболевшее дойное стадо – ему не нужно столько мяса и шкур (квартиры), у него нет рынка сбыта. Ему нужно молоко (деньги). Поэтому – будет коров лечить. Так что банки будут предоставлять отсрочки, увеличивать сроки кредитования, еще что-то придумывать, но точно не начнут массово изымать жилье.

Фото: pixabay.com

Кому кредит брать не страшно?

Самое сложное в принятии решения -ввязываться ли в кредит, а не угроза от банка. Сложно самому спрогнозировать свое будущее. Например, сегодня есть хорошая работа, стабильный доход. А будет ли это все завтра?

Проще всего людям, уверенным в будущем и зарабатывающим в валюте – таким на руку девальвация и не страшен рост цен на продукты.

Если вы с уверенностью смотрите в завтрашний день, действуйте по схеме, приведенной выше: определяйтесь с застройщиком, ждите от его отдела продаж спецусловий, а от его банка-партнера – предварительного согласия выдать вам кредит. И заключайте договор на строительство. И постарайтесь уложиться до выборов. Что будет к концу августа – непонятно. Если исчезнут кредиты, цены, конечно, снизятся. Но $ 20-30 тысяч все равно не будет хватать на новостройку.

Читайте другие тексты автора:

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы