Почти кома перед падением: что происходит с ценами на столичные новостройки

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Застройщики в патовом положении. Если они не объявят срочно акций и скидок, мощных рассрочек, нераспроданные в процессе строительства квартиры будут накапливаться без шанса быть реализованными после сдачи даже по цене котлована.

О том, что это уже не вялый рынок, это почти кома, говорит статистика Национального кадастрового агентства. В ноябре на «первичном рынке» (в домах, которые сданы меньше года назад) купили всего 44 квартиры (31 сделка – с однокомнатными, 10 – с двухкомнатными и 3 – с трехкомнатными). Это в 2,1 раза меньше, чем в «вялом» октябре (93 сделки).

Мало того, средняя стоимость квадратного метра готовых 1-2-комнатных была $1190. Такую цену до сих пор не предлагают в большинстве строящихся домов, которые будут сданы в 2021-2022-м.

Косвенно статистика продаж нового готового жилья показывает и ситуацию с продажами жилья строящегося – их очень мало.

Как выживают? Кто выживет?

Крупные застройщики сокращают издержки и вкладывают в бетон ранее отложенную прибыль. Кстати, когда они строили с прибылью в 40-70%, их упрекали в «крахоборстве». И никто не хотел слушать объяснения, что рынок цикличен, рисков тьма, и закладывать меньше 40% в Беларуси опасно. Теперь «крахоборы» выглядят самыми устойчивыми – у них накоплен «жирок». А значит, высока вероятность, что частично не распроданные проекты они введут в эксплуатацию.

Фото: Vasily Fedosenko / Reuters / Forum

Неуютно и «молодым» застройщикам, начавшим проекты на дорогих аукционных участках. Их выживание зависит от внутренних установок руководства. Если оно изначально планировало худший сценарий и работу в ноль, фактически, чтобы зарекомендовать себя на рынке – дома достроят. Если установки другие, участь дольщиков будет печальной.

Информация об экономике девелоперов у нас – «коммерческая тайна». И это тоже наращивает у потенциальных дольщиков ком сомнений, что тоже не способствует продажам.

Чего стоит ожидать?

Белорусские застройщики «заточены» на финансирование строек за счет дольщиков (приобретателей жилищных облигаций). Кредиты (они в Беларуси дорогие) если и берутся на начало строительства, возвращаются чуть ли не с первых проданных метров.

Деньги потенциальных новоселов – самые дешевые. Без них большинству не выжить. Собственно, поэтому у нас так мало новостроек продаются после сдачи в эксплуатацию.

Часть застройщиков уже сообразили, что кто первым привлечет дольщика – тот и молодец. Поэтому и снизили цены до ожидаемой покупателями планки – тысячи.

Сложнее делать скидки застройщикам, которые успели продать часть строящего дома по 1300-1500 долларов за квадратный метр – уже набранные дольщики могут потребовать пересмотреть их условия договора. Зато когда дольщики станут собственниками, можно продать (без лишней рекламы) остатки по сниженным ценам.

Фото: Ирина Ареховская / Belsat.eu

Застройщики, которые больше нуждаются в дешевых деньгах дольщиков, будут делать «индивидуальные секретные» предложения, более выгодные, чем цены на сайте. Своим отделом продаж или через агенстства недвижимости.

Увы, не всем это сейчас позволительно – снизить до тысячи, есть дорогие проекты, у которых такая себестоимость.

В общем, от логично реагирующих на рынок девелоперов стоит ожидать в ближайшие недели подвижек по цене – акций, скидок, «индивидуальных предложений», удлинения беспроцентной рассрочки и т.д. Статистика, приведенная в начале текста, и первые ласточки «по тысяче» показывают – застройщики, в большинстве своем, наконец дозрели до понимания очевидного: цен начала 2020-го в ближайшие годы не будет. Не продашь сейчас – в лучшем случае заморозишь свободные деньги в достроенном доме без надежды продать даже по той цене, которую выставлял на стадии котлована.

А от потенциальных дольщиков время требует повышенной бдительности. Предыдущие кризисы превращали в долгострои даже дома УКСов, не только коммерческие новостройки. Придется самим разбираться, насколько устойчив застройщик. Самыми устойчивыми считаются те, кто выжил в кризис 2015-2016-го, сдавал объекты вовремя, предлагает долевое строительство, а не облигации, уже привлек дольщиков хотя бы на 30% квартир в интересующем доме и приглашает новых дольщиков в стадии, когда будущий дом (секция, если дом сдается очередями) визуально выбрались из котлована.

Диверсия и провал в Новой Боровой

Наталья Литовская belsat.eu

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы