«Застройщики в патовом положении. Если они не объявят срочно акций и скидок, мощных рассрочек, нераспроданные в процессе строительства квартиры будут накапливаться без шанса быть реализованными после сдачи даже по цене котлована» – цитирую свой же текст, вышедший месяц назад. Срочность относительно нашего несколько заторможенного рынка – понятие растяжимое. Но сейчас можно констатировать – подавляющее большинство за месяц дозрели. И дали рекламу «акционных предложений».
Правда, реклама у большинства не очень внятная. Вроде «дарим скидку до 12 000 рублей на трехкомнатные квартиры» в ЖК «ГрандХаус» или «при покупке квартир выгода может составить более $ 10.000» от ЖК «4 Сезона». Или «три просторные трехкомнатные квартиры в многофункциональном комплексе «Фарфоровый» со скидкой более 10.000 долларов США!» «Застройщик «А-100 Девелопмент» представил в жилом районе Новая Боровая новый дом с непривычно низкими для Минска ценами на квартиры – всего от 990 USD за квадратный метр. Столь выгодное предложение действительно только на старте продаж». «К 2021 году 21 квартира со скидкой 10%» – это уже реклама Антоновского квартала.
По факту большинство застройщиков аккуратно завуалировало снижение цен на квартиры площадью 80-100 квадратных метров, в домах, не претендующих на звание дорогих, до 1000 долларов за квадратный метр. Именно у больших квартир – самый высокий риск оказаться не проданными к сдаче дома. Просто потому, что итоговая цена даже по тысяче выше того, что может себе позволить белорусский средний класс. Даже с кредитами. В кредит, напомню, семье со средним доходом светит примерно 20 тысяч долларов в эквиваленте.
Самые популярные «двушки» в цене с весны (когда фиксировался очередной пик) тоже просели на 150-200 долларов, сейчас средний ценник в большинстве проектов, не претендующих на эксклюзивность, 1050-1250 долларов за квадратный метр в зависимости от локации и качества дома.
И вот тут как раз второй волны скидок еще нет (пожалуй, только «4 Сезона обещают скидки при покупке однокомнатной квартиры в – $ 2500, двушки $ 4500).
Самый невысокий ценник предложила Дана Холдингз в «Минск-Мире» – менее 1000 долларов за квадратный метр даже в 40-метровых квартирах, срок сдачи которых, по большей части – в 2022-м.
Журналисты Realt.by сходили на экскурсию в отдел продаж и обнаружили очередь из желающих построится за такую цену. А потом сам застройщик в рекламе сообщил, что продал в декабре более тысячи квартир в «Минск-Мире» и «Парке Челюскнинцев», и вдвое больше квартир потенциальные покупатели забронировали.
Людей привлекает цена, и не отпугивает даже то, что Дана Холдингз в зоне риска как компания, которую признали «кошельком» Лукашенко и внесли в санкционные списки. Что при определенном стечении обстоятельств и пересмотре секретного инвестдоговора стройка может вовсе остановиться. Не отпугивает и то, что строят полуфабрикаты, и в каждый метр придется вложить еще 200 долларов, чтобы подготовить квартиру к началу отделочных работ (то есть реальная цена метра не 1000, а 1200 долларов, читай, такая же, как у компаний, где риски меньше).
Собственно, Дана демонстрирует тот уровень цен, который интересен большинству неискушенных в арифметике белорусов.
К этому ценнику – «метр по тысяче» – будет в 2021-м двигаться весь рынок.
По крайней мере те застройщики, чья себестоимость строительства позволяет снижать цены.
Ждать второй волны скидок?
Собственно, на примере Даны видим, что у большинства покупателей так выбор не стоит. Как только цены опускаются до суммы, которая «на руках» или интересующая квартира становится доступной в рассрочку – она приобретается. То есть сейчас застройщики тестируют платежеспособный спрос. Когда покупатели, которых устраивает нынешний уровень цен, «закончатся», будут вынуждены снижать ценник.
И да, в проектах, где продажи начались до кризиса, не стоит ожидать рекламы скидок. Напомню еще раз: застройщики не могут себе позволить продавать по 1350 на стадии котлована, а к завершению строительства дома рекламировать метр в похожих по площади квартирах по 1100. Потому что первые дольщики станут в очередь на перезаключение договоров. Поэтому стоит ждать персональных скидок – уже сейчас они есть в большинстве проектов.
Что может усилить конкуренцию
В этом году (видимо, ближе к его окончанию) в конкуренцию за покупателя могут вступить госзастройщики. Напомним, государство сейчас обязывает их строить в основном для очередников. Но часть проектов просто слишком дорогие – не относительно рынка, а относительно доходов этих самых очередников. Список тех, кто может получить льготные деньги от банков (кредиты, субсидии), сократился до многодетных и силовиков, и тем субсидируют только нормируемую площадь, в дорогих проектах выходит – треть ее стоимости. И две трети нужно иметь на руках. Тот же ЖК Петровские Верфи у метро Петровщина просто останется без финансирования, если ему не разрешат привлекать всех желающих. То есть достраивать его будет не за что (мала вероятность, что под это выделят бюджетные деньги).
Прецеденты, когда дорогая стройка останавливалась из-за нехватки льготников, уже есть – в Зацени приостановилась стройка таунхаусов – не нашли столько многодетных, чтобы завершить проект.
Если госзастройщикам дадут отмашку, их проекты заберут с рынка часть покупателей, которые ждут метра по тысяче, но не хотят строиться в Минск-Мире. А это ударит по остальным коммерческим застройщикам, заставив их шевелится и снижать цены.
А придержать до лучших времен?
Надо заметить, что в последний кризис самые крепенькие застройщики решили не снижать цены и обзавелись базой готовых квартир. Пример – дом в переулке Горном, возле площади Победы. Квартиры там продаются несколько лет – и все никак не продадутся. Или «дом с террасами» на проспекте Победителей.
Сложно сказать, готовы ли будут застройщики в этот кризис придерживать квартиры. Все-таки мы выпали из четырёхлетних волн кризисов, этот может оказаться особенно затяжным.
Наталья Литовская belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
