Цены на квартиры в Минске, согласно тренду, ползут вниз. Больше всего подешевели хрущевки – собственно, так происходило каждый раз, когда ценник шел вниз. Сейчас в доме хрущевской эпохи однушку можно купить за 37-38 тысяч, ценник стартует с 35 тысяч – собственно, столько же она стоила на предыдущем дне цен в 2015-2016-м. Но остальные типы квартир до весны «держались» на оптимизме продавцов.
Особенно сильно держались квартиры в домах, которые были сданы относительно недавно, меньше, чем 10 лет назад.
«Ищу для мамы квартиру в новом доме возле первой ветки метро, еще осенью не было однокомнатных дешевле 73. Сейчас посмотрела – 45-метровую квартиру с отделкой можно взять за 65, а если поднажать, показать задаток, сторговать и за 62», – на днях поделилась наблюдениями знакомая.
Как всегда, первыми тенденцию замечают те, кому «очень нужно». Знакомая оказалась права. Во-первых, в базах подросло количество квартир в новых, обжитых домах. А во-вторых, начали появляться квартиры по цене, более-менее адекватной рынку.
Какая она, адекватная цена? Стоимость квадратного метра квартиры похожей площади в соседней новостройке плюс 150-200 долларов за отделку, 250 – за дизайнерскую или совсем свежую.
Например, в соседней новостройке квадратный метр в большой строящейся однушке – 1250 долларов. Значит, метр в похожей по площади готовой к проживанию может стоить 1400-1500 долларов, в зависимости от качества отделки и дизайна. Больше покупателю нет смысла платить – выгодней строить самому, да еще по возможности с привлечением кредита, чтобы выкроить средства на дизайн мечты. На вторичном рынке, напомним, доступных кредитов нет (кредит от Беларусбанка под 20% нельзя назвать доступным), и вряд ли появятся.
Почему с ней, этой адекватной рынку ценой, сложно смирится? Цены на новостройки за последние 10 лет то подрастали, то падали. Кто-то вступил в строительство квартиры, когда метр в ней стоил $1150, кто-то – когда метр застройщик продавал по $1300, третьи – по $1500. И если первым психологически проще согласится с тем, что квартира стоит столько, сколько за нее дают, то последним тяжело. Они вложились в некогда модную плитку и двери, кухню, встроенную технику, – в каждый метр «итого» 1700, а то и больше 2000. Как смирится с тем, что вернуть вложения сейчас (и, похоже, в ближайшие годы) не получится?
Еще один психологический момент – память будет упрямо подсказывать, что обжитый «каркасный» дом возле метро, если все с ним в порядке, уже «почти элитка». И когда-то ценник в нем доходил до 2000 долларов за квадратный метр – находились покупатели и на пике. Когда-нибудь же будет пик? Похоже, сейчас продавцы с завышенным ценником – люди, попавшие в эту психологическую ловушку. Если им продавать, в сущности, не нужно, – ничего страшного, пусть хвастаются интерьерами, выложенными в базы продажи недвижимости. Если же продать действительно нужно, стоит пересмотреть отношение к ценовой политике. Ведь то, что выставлено за 80 и могло быть продано вчера за 70, завтра сложно будет продать и за 60.
Кто продает новые квартиры и кто покупает однушки?
Несколько категорий, но две основные – это те, кто продает «первую квартиру», чтобы купить что-то побольше, и те, кто решил порвать «материальные связи» со страной.
У первой категории накоплены 10-20 тысяч «на расширение», и ей важно не столько то, за сколько будет продана квартира, сколько впишутся ли они после продажу в сумму, необходимую для покупки намеченного взамен жилья.
Вторая категория (увы, неизвестно, насколько большая) – те, кто решился уезжать и те, кто уже уехал, обосновался за границей, свою первую квартиру сдавал (или держал как запасной аэродром), и теперь хочет просто вывести деньги с нестабильной родины.
Эти люди особенно четко понимают, что кризис тут надолго. И нет волшебной палочки, которая восстановит экономику за год-два.
А покупатели однокомнатных квартир – те, кто хочет переселить к себе поближе родных, те, кто ищет квартиру как обеспечение будущего детям (пока сдавать, а вот будет сын/дочка учится в Минске, будет где жить), те, кто ищет инвестиционную квартиру (чтобы вложиться минимально, но квартира сразу начала «работать»). Плюс накопившие деньги одинокие и пары, не желающие тратить время и силы на отделку. Собственно, не самые бедные люди, но и не самые массовые категории покупателей, от которых следует ожидать высокого спроса.
Что ускорит падение ценника?
Квартиры в сданных домах – безрисковый в плане строительных сюрпризов вариант. Но доплачивать за эту безрисковость мало кто может – в основном, потому, что не так много у людей накоплений. Если цены на новостройки просядут еще на 100 долларов за метр (а было такое), просядет вслед и вторичка, «свежая» том числе. А подешеветь новостройки могут, когда исчезнут кредиты и (или) начнутся очередные проблемы с валютой. Это из очевидного и ожидаемого.
Наталья Литовская belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
