Логика начинает работать: ценник на дачи вокруг Минска стал более адекватным

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

Лето не за горами, и интерес к дачам подрастает. Сложно не заметить, что и цены на шесть соток с мини-домиками в сравнении с прошлым годом стали меньше. Сказался низкий спрос прошлого года (хотя интерес был, но в сделки не вылился) и, похоже, меняется портрет продавца.

Еще несколько лет назад дачи продавали в основном те, кто их строил, и помнил, сколько сил положил на сотках, как добывал стройматериалы по блату и с разборов старых зданий. Продавали, потому что – возраст, сил не хватает их содержать. Сейчас основная масса продавцов старых дач – наследники. Они адекватней оценивают продукт. Не по ощущениям, а по спросу, который демонстрирует: если дом слеплен из того, что было, он не стоит ничего и может быть продан по цене, которую дадут за участок, локацию, окружение.

Что сейчас по чем?

Самые дешевые сотки – в больших товариществах «от заводов», где не каждому досталось и 6 соток. В 50-километровой зоне от Минска каркасно-засыпные «уставшие» строения с туалетом на улице и сезонной водой на участке стоят от 4,5 тысячи долларов.

Там же крепкие дома под реконструкцию, на ухоженных 5-6 сотках, продаются в диапазоне 7,5 – 9 тысяч.

Фото: ТК / Belsat.eu

Более ценные земли – ближе к Минску, недалеко от второй кольцевой. Оптимально – не меньше 6 соток, в лесу (рядом с лесом), рядом с водоемом, не слишком далеко от скоростной трассы. Покупатели стремятся в аккуратные товарищества, никто не хочет видеть вокруг фавелы. Такие дачные массивы есть, их немало. Еще год-два назад крепенькие дачные домики в них пытались продать за 15-20 тысяч, сейчас достаточно предложений от 10.

В «интеллигентских» товариществах много добротных домов даже с «роскошными условиями» – санузлом не на улице. Тут уже с определением ценника сложней. И в предложениях – раздрай. И 15 тысяч, и 30, и даже 160 (если дом – усадьба и в нем можно жить круглый год).

В принципе установление цен на загородную недвижимость долгие годы не имело привязки к логике, некие связи начали устанавливаться только в последние два года. Некоторые продавцы по-прежнему помнят, что когда-то сосед продал свою дачу за 30 тысяч долларов, и выставляют старые дома или недостроенные коробки, заваленные бэушными стройматериалами, за все те же 30. Чем дезориентируют остальных. В итоге никто ничего не может продать. И злятся на риэлтеров, которые честно сообщают: ваша жемчужина уйдет, в лучшем случае, за 10.

Фото: ТК / Belsat.eu

Агентам сейчас видней. Новые покупатели, чаще всего, не пенсионеры. Им около 30-40, они не хотят грядки, но и не хотят видеть соседей. Им интересен домик, который можно привести в порядок за весну, чтобы уже летом детям было где играть. Пусть не в 30, а в 50 километрах от Минска – лишние 20 минут в пути не пугают, тишина и свежий воздух в приоритете. И электричка рядом считается скорей минусом, чем плюсом. И да, люди не готовы тратить на дачу много средств, поскольку не планируют там копаться в старости. Научились считать. Если можно купить участок за 1,5-5 тысяч, заказать туда новый каркасный домик под ключ за 15, на коммуникации потратить 3 тысячи – зачем платить за старое и чужое больше?

И для них начал появляться новый слой предложений – новенькие (или свежереконструированные) дачи с участками, на которых сохранены деревья – читай, домики в лесу. Эти летние дома продавцы (не старше потенциальных покупателей) строили для себя. Можно разыскать варианты и за 20-25 тысяч. Видно, что продают по себестоимости. Наигрались в дачников или уезжают за границу и продают по той цене, которую готовы дать.

Заброшенный подвал на подворье заброшенного дома без хозяев. Фото: Василий Молчанов/«Белсат»

Старые капитальные дачи в садовых товариществах в 25-километровой зоне от первой кольцевой, на 9-10 сотках – пожалуй, единственные, кто держит глухую оборону. Их и раньше пытались продавать по 45-70 тысяч, и сейчас они стоят с таким ценником. Продавцы полагают, что их срубы и белокирпичные под советским шифером дома – прекрасный старт для тех, кто хочет уже не дачу, а дом под Минском для постоянного проживания. Правда, спрос этого пока не подтверждает.

Новые дачи, как новые квартиры – все еще дорого

В последние годы в дачных массивах поновей (где участки по 9-15 соток), люди брали наделы для строительства домов, в которых можно жить круглый год. В зависимости от «состоятельности» дачный кооператив обзаводился газом, круглогодичной водой, уличным освещением. Сейчас тут тоже сложности с определением цены продажи.

«Вложили в дом 100 тысяч, из-за всего вот этого уезжаем, нужно было быстро продать, продали за 60» – типичная история.

В последний «дачный» бум земли под новые товарищества выделялись в основном чиновникам и силовикам. Впрочем, бояться, что такие соседи и будут, чаще всего не приходится – «силовики» пробивали себе коммуникации и благополучно продавали наделы, как только заканчивался временной запрет на перепродажу. Такой вот способ «кормления». В самых ближайших к Минску садовых товариществах продано не менее половины участков. И продается немало. Хотят за такие участки 10-15 тысяч, а в 10-15 километрах от Минска – и 30-40. Спрос, правда, на дорогие наделы, судя по тому, что болтаются они в базах по несколько лет, не велик. А сейчас, когда недвижимость падает в цене, будет еще меньше. Просели в цене и коттеджи, появившиеся на этих участках. Теперь те, кто действительно хочет продать, мечтают хотя бы отбить вложенное.

Фото: Василий Молчанов/«Белсат»

Можно и подождать

В общем, сезон «зыринга» дач открыт. Но продавцам не стоит ждать повышенного спроса на то, что дороже 10 тысяч или не пригодно для проживания. Повторюсь, изменился портрет покупателя. Дача для большинства потенциальных покупателей – вложение в отдых и развлечение, а не в недвижимость или в продовольственную безопасность. А тратить много на развлечения сейчас мало кто решится. С такими перспективами дачи продолжат дешеветь.

Наталья Литовская belsat.eu

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы