В этот раз кризис в стране разворачивается не шуточный. Экономисты рассматривают всякие сценарии, не исключая запрет на валютные операции и даже дефолт. Политическая ситуация только ухудшается, хотя, казалось бы – куда хуже. Все негативные ожидания должны влиять на цены на недвижимость, и уже все чаще слышны голоса тех, кто говорит: дождемся метра по 500 долларов. Попытаюсь объяснить, почему вряд ли. И почему рынок «стопорнется» гораздо раньше.
С августа без продаж – метр по статистике не снизился и на 200$
Да, с августа сделок на рынке недвижимости меньше нормы, в столичном регионе покупают по 600-750 квартир в месяц (обычно 1000-1100). И логично, что предложение в Минске растет – в базе выставленных на продажу рекордное количество квартир – больше 12 тысяч (в обычные годы – до 8 тысяч). А средний ценник предложения за полгода не просел и на 200 долларов.
В общем, продавцы держатся, покупатели тверды, ситуация заморожена.
Это уже было?
Да, мы такое проходили – с предыдущего пика в 2014-м до последнего дна цены снижались более полутора лет. На том пике типовая 33-метровая однушка в старой панельке стоила под 60 тысяч, на дне в 2016-м – меньше 40.
43-метровые двушки в кирпичных хрущевках в 2014-м продавались (и покупались) за 66 тысяч, в 2016-м – меньше, чем за 43 тысячи.
Трехкомнатные квартиры в немолодых панельных девятиэтажках на пике стоили под 96 тысяч, на дне – 64 тысячи. Около тысячи за квадратный метр.
Собственно, эти хрущевки и панельки можно считать эталонными в части высматривания дна. Поскольку в Минске жилой фонд состоит из них на 80%. Но и новостройки тогда просели – метр в новом доме плавал в районе 950-1150 долларов.
До дна на самом деле – считанные баксы, но не по всем типам жилья
Сейчас мы видим – типовые 43-метровые двухкомнатные хрущевки в массе своей выставлены уже за 50 тысяч, трехкомнатные в девятиэтажных панельках – около 67 тысяч. До предыдущего дна старому жилфонду осталось скинуть всего-ничего. С нынешними темпами это займет до полугода.
Высокий среднестатистический ценник, как среднюю температуру по больнице, держат квартиры в домах, построенных меньше 10 лет назад. Те, кто строился на одном из пиков, хорошо помнят, что в ремонт вложили 20-30-50 тысяч, они просто не дозрели до продажи по цене, которую дает рынок.
Ну и держат новостройки. На большинство из них действуют партнерские программы с банками, интерес к ним повыше – и им до дна нужно снижать еще 200-300 долларов за метр. По тысяче тихонько «сплавляют» только большие площади, первые этажи – собственно, то, что обычно плохо продается. На остальное будут держать, пока партнерские программы не свернутся.
Люди с деньгами есть
Да, отложенный спрос, причем подкрепленный запасами в кубышках, есть. По моим наблюдениям, предыдущее дно «по тысяче» во вторичке и «по тысяче сто» в новостройках для людей – ориентир. Именно его и ждут. Ждут новых маленьких евродвушек по 55 тысяч долларов, новых однокомнатных по 40, двухкомнатных квартир попросторней, в хороших локациях, по 60. От Новой Боровой ждут метра по 1100 для двушек, вспоминая, как стартовала цена с 1000.
Но нужно понимать – ожидают либо новое/качественное жилье, либо сталинки ближе к центру, либо самое дешевое из «советской» вторички.
Собственно, когда цены на эти типы жилья снизятся до ожидаемых, и случится оживление рынка. Метр «застопорится» и падать передумает. Примерно такую же ситуацию мы наблюдали более полутора лет после дна 2016-го. Ценник колебался вокруг заветной цифры, в 2017-м еще чуток просел (в среднем минус 500 долларов на квартиру, тогда и шутили, что мы думали, это дно, но снизу постучали). И очевидно подрастать начал только в середине 2018-го.
И снова «но»
Как поведет себя ценник после дна и плато «около тысячи» никто предсказать не возьмется. Абсолютно неизвестно, что будет с политической ситуацией, с доходами населения. Надеяться можно, предсказывать – нет.
Если политическая ситуация ухудшится, упадут доходы большинства, как и оптимизм граждан с деньгами, может, и увидим плато в полгода, с вялыми продажами не выше 1000 в месяц, а за ним – очередное снижение цены еще на сотню долларов за квадратный метр.
Впрочем, не до 500, такая цифра (метр дешевле себестоимости) возможна только в случае полной катастрофы.
Восстановление законности и помощь стране обеспечат оптимизм всем категориям белорусов. Но это ничего не говорит о долгосрочных трендах, даже о том, что увидим через три года. Потому что в том же Киеве метр в новостройках эконом-класса стартует с 650 долларов. А в небогатом Вильнюсе – с 1400 евро. Какой из двух вариантов в перспективе ждет Минск, или оба, в последовательности «сначала как в Киеве, потом как в Вильнюсе»? Поживем – увидим.
Наталья Литовская belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
