Дно, потом еще раз дно: почему не должно быть квадратного метра «по 500»

Наталья
Литовская
Эксперт по жилой недвижимости, журналист

В этот раз кризис в стране разворачивается не шуточный. Экономисты рассматривают всякие сценарии, не исключая запрет на валютные операции и даже дефолт. Политическая ситуация только ухудшается, хотя, казалось бы – куда хуже. Все негативные ожидания должны влиять на цены на недвижимость, и уже все чаще слышны голоса тех, кто говорит: дождемся метра по 500 долларов. Попытаюсь объяснить, почему вряд ли. И почему рынок «стопорнется» гораздо раньше.

С августа без продаж – метр по статистике не снизился и на 200$

Да, с августа сделок на рынке недвижимости меньше нормы, в столичном регионе покупают по 600-750 квартир в месяц (обычно 1000-1100). И логично, что предложение в Минске растет – в базе выставленных на продажу рекордное количество квартирбольше 12 тысяч (в обычные годы – до 8 тысяч). А средний ценник предложения за полгода не просел и на 200 долларов.

В общем, продавцы держатся, покупатели тверды, ситуация заморожена.

Фото: Агата Квяткоўская / Белсат

Это уже было?

Да, мы такое проходилис предыдущего пика в 2014-м до последнего дна цены снижались более полутора лет. На том пике типовая 33-метровая однушка в старой панельке стоила под 60 тысяч, на дне в 2016-м – меньше 40.

43-метровые двушки в кирпичных хрущевках в 2014-м продавались (и покупались) за 66 тысяч, в 2016-м – меньше, чем за 43 тысячи.

Трехкомнатные квартиры в немолодых панельных девятиэтажках на пике стоили под 96 тысяч, на дне – 64 тысячи. Около тысячи за квадратный метр.

Фото: ТК / Белсат

Собственно, эти хрущевки и панельки можно считать эталонными в части высматривания дна. Поскольку в Минске жилой фонд состоит из них на 80%. Но и новостройки тогда просели – метр в новом доме плавал в районе 950-1150 долларов.

До дна на самом делесчитанные баксы, но не по всем типам жилья

Сейчас мы видимтиповые 43-метровые двухкомнатные хрущевки в массе своей выставлены уже за 50 тысяч, трехкомнатные в девятиэтажных панелькахоколо 67 тысяч. До предыдущего дна старому жилфонду осталось скинуть всего-ничего. С нынешними темпами это займет до полугода.

Высокий среднестатистический ценник, как среднюю температуру по больнице, держат квартиры в домах, построенных меньше 10 лет назад. Те, кто строился на одном из пиков, хорошо помнят, что в ремонт вложили 20-30-50 тысяч, они просто не дозрели до продажи по цене, которую дает рынок.

Поселок тракторного завода. Фото: АВ/Белсат

Ну и держат новостройки. На большинство из них действуют партнерские программы с банками, интерес к ним повышеи им до дна нужно снижать еще 200-300 долларов за метр. По тысяче тихонько «сплавляют» только большие площади, первые этажисобственно, то, что обычно плохо продается. На остальное будут держать, пока партнерские программы не свернутся.

Люди с деньгами есть

Да, отложенный спрос, причем подкрепленный запасами в кубышках, есть. По моим наблюдениям, предыдущее дно «по тысяче» во вторичке и «по тысяче сто» в новостройках для людейориентир. Именно его и ждут. Ждут новых маленьких евродвушек по 55 тысяч долларов, новых однокомнатных по 40, двухкомнатных квартир попросторней, в хороших локациях, по 60. От Новой Боровой ждут метра по 1100 для двушек, вспоминая, как стартовала цена с 1000.

Но нужно пониматьожидают либо новое/качественное жилье, либо сталинки ближе к центру, либо самое дешевое из «советской» вторички.

Собственно, когда цены на эти типы жилья снизятся до ожидаемых, и случится оживление рынка. Метр «застопорится» и падать передумает. Примерно такую же ситуацию мы наблюдали более полутора лет после дна 2016-го. Ценник колебался вокруг заветной цифры, в 2017-м еще чуток проселсреднем минус 500 долларов на квартиру, тогда и шутили, что мы думали, это дно, но снизу постучали). И очевидно подрастать начал только в середине 2018-го.

«Роскошь в самом центре Минска». Квартал для белорусских миллионеров, которым не до того

И снова «но»

Как поведет себя ценник после дна и плато «около тысячи» никто предсказать не возьмется. Абсолютно неизвестно, что будет с политической ситуацией, с доходами населения. Надеяться можно, предсказыватьнет.

Если политическая ситуация ухудшится, упадут доходы большинства, как и оптимизм граждан с деньгами, может, и увидим плато в полгода, с вялыми продажами не выше 1000 в месяц, а за нимочередное снижение цены еще на сотню долларов за квадратный метр.

Впрочем, не до 500, такая цифра (метр дешевле себестоимости) возможна только в случае полной катастрофы.

Восстановление законности и помощь стране обеспечат оптимизм всем категориям белорусов. Но это ничего не говорит о долгосрочных трендах, даже о том, что увидим через три года. Потому что в том же Киеве метр в новостройках эконом-класса стартует с 650 долларов. А в небогатом Вильнюсес 1400 евро. Какой из двух вариантов в перспективе ждет Минск, или оба, в последовательности «сначала как в Киеве, потом как в Вильнюсе»? Поживемувидим.

Хочу как под Киевом. Что до сих пор мешает строить коттеджные поселки под Минском?

Наталья Литовская belsat.eu

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Другие материалы