С 9 июля 2021 года вступает в силу новая редакция Закона «О валютном регулировании и валютном контроле». В законе прописано: при возникновении кризисных ситуаций, представляющих угрозу экономической безопасности и стабильности финансовой системы, Нацбанк совместно с Совмином имеет право на введение валютных ограничений.
К угрозам относятся:
– возникновение обстоятельств, при которых осуществление мер, направленных
на ослабление или отмену валютных ограничений, может (…) нанести ущерб
интересам безопасности и препятствовать поддержанию общественного порядка;
– (…) снижение золотовалютных резервов ниже допустимого уровня;
– резкие колебания курса белорусского рубля.
Среди ограничений, которые могут ввести:
– установление запрета на проведение валютных и валютно-обменных операций;
– установление лимитов на объемы, количество и сроки проведения валютных
и валютно-обменных операций, валюты платежа (…);
– требование получения специальных разрешений Нацбанка на проведение валютных операций;
– требование обязательной продажи полученной юрлицами-резидентами иностранной валюты.
Реакция граждан на этот документ понятна – исчезновение валюты в обменниках и сложности со снятием валюты со счетов уже были. Причем происходило это вовсе без предупреждения. А тут, как видим, почти предупредили. Как это может ударить по рынку жилья?
На ярком примере 2011-го
15 марта 2011-го. Национальный банк официально заявил: «Провокационные слухи о возможной резкой девальвации национальной валюты, (…), никоим образом не соответствуют действительности». А уже 22 марта прекратил продажу валюты коммерческим банкам для обменных пунктов.
Некоторое время власти пытались держать курс искусственно, сжигая валютные резервы Нацбанка. Теперь – видим – сжигать не намерены, снижение ЗВР расценивается как угроза, за которой автоматически последует исчезновение валюты в обменниках.
Если посмотреть графики по количеству сделок с жильем в 2011-м, увидим – рынок после исчезновения в апреле валюты впал в такую же депрессию, какую наблюдаем сейчас. Все второе полугодие количество сделок «плавало» в Минске в промежутке 630-800 при норме 1000-1100. Но и цена квадратного метра эти полгода снижалась незначительно.
Валютный кризис 2011 года вызвали исключительно финансово-экономические факторы. Кризис, который разворачивается сейчас, вытекает из политического, усугублен экономическим и мировым. Так что не следует ожидать, что сценарии их развития будут одинаковыми.
Чего стоит ожидать?
Давайте просто представим худшее – валюты в обменниках снова нет, но есть на черном рынке по договорным ценам, которые серьезно отличаются от курса Нацбанка.
Вклады (а именно в валюте белорусы накапливают на покупку жилья) можно быстро забрать только в белорусских рублях по курсу, установленному Нацбанком. Или в валюте – но с лимитом, которого не хватает на покупку.
Как реагируют потенциальные покупатели жилья? Забрать вклад в рублях – значит потерять часть его реальной стоимости.
Как реагируют продавцы? Им тоже нужна валюта, а не рубли, чья стоимость в валютном выражении уже завтра может измениться – не успеешь найти валютчика с нужной суммой, как потеряешь ее часть.
Вишенкой на торте может стать активная работа силовиков по выявлению тех, кто имеет на руках валюту и пытается ею рассчитаться – с конфискацией валюты и предмета сделки. Тем паче, что и сейчас рассчитываться валютой запрещено, и единичные случаи, когда все конфисковывали, были. Что остановит тех, кому нужно под флагом соблюдения законов пополнять казну?
Естественной реакцией рынка будет практически полная остановка сделок.
Рынок и без того инертный, жилье – не продукт первой необходимости. Он готов остановится в любой момент и на довольно длительный срок.
Кто пострадает от этой ситуации, кроме агентств недвижимости, которые зарабатывают на количестве сделок? Как всегда, условный белорусский средний класс. Те, кто копил всю жизнь, продал наследство, положил деньги в банк и планировал наконец купить квартиру.
Те, кто не успел продать квартиру и купить что-то попросторней или вывезти валюту в страну, в которой планирует жить.
Если Нацбанк заморозит курс, те, кто платит за новостройку в рассрочку по договору, привязанному к валюте, пострадают меньше, чем если бы курсу давали расти. Хотя застройщиков эта ситуация не порадует – в последние годы они давали рассрочку и на 5, и на 10 лет, с первоначальным взносом от 30%. Выходит, «доходность» бизнеса просядет.
Застройщики в принципе, в том числе государственные, тяжело переживают валютные кризисы. 2011-й дал десятки долгостроев, которые сдавались вплоть до следующего кризиса в конце 2014-го–2015-м.
Как девелоперы готовятся к грядущему кризису, пока не ясно. В начале 2015-го самые умные «впрок», на полгода-год вперед заключали договоры на поставку стройматериалов и проплачивали их, чтобы гарантировать себе бесперебойную работу по старым ценам в рублях. Некоторые, только начинавшие очередной проект, снижали цены в валюте, чтобы успеть в валюте же, пока она доступна, получить пусть меньшую, но прибыль, и оставляли нераспроданными до трети метров – на финансирование строительства ближе к его окончанию.
Пока наличие партнерских программ с банками не стимулирует застройщиков снижать цены. Но – кредитование новостроек в 2011-м свернулось одномоментно и без предупреждения. Не готовится к этому было бы, по меньшей мере, странно.
Остановка рынка будет происходить на фоне падения доходов населения в валютном выражении. А значит, цены в валюте в редких сделках продолжат снижаться.
Вместо выводов
Между нынешней ситуацией и потенциальным валютным кризисом есть временной лаг (увы, никто не знает какой, но закон «О валютном регулировании и валютном контроле» вступает в силу с 9 июня, можно расценивать это как намек).
Временным лагом могут воспользоваться и продавцы (пока валюта доступна) и еще есть шанс найти покупателя, пусть и торговаться придется до слез. И покупатели (придумать, как валюту хранить до того момента, когда продавцы осознают масштабы катастрофы и будут готовы к существенному торгу).
Те, кто имеет все деньги на руках и мечтает о новостройке, после отмены кредитования могут увидеть первые цены дна и успеть вскочить в этот вагон. Главное, чтобы этот вагон не отцепили и застройщик сдал дом. Отдавать деньги на стадии котлована или первых этажей даже госзастройщику в кризисные времена – большой риск.
В теории худший сценарий в 2021-м может и не реализоваться, и мы увидим просто ставшую уже привычной девальвацию, рублевый рост цен на все, падение доходов населения и – снижение в валютном выражении цен на недвижимость. Собственно, к этому сценарию мы все уже морально подготовлены. В нем главными пострадавшими будут те, кто взял жилье в рассрочку, с привязкой выплат к курсу доллара или евро.
Редакция может не разделять мнение автора.
