Недавно Нацбанк опубликовал результаты опроса – у граждан спрашивали, где и в чем они предпочли бы хранить сбережения. Тех, кто считает самым правильным и надежным сберегать в недвижимости, – 27 %.
Вообще вопрос, как обеспечить себе доходы в старости, – актуальный для всех, кто планирует тут жить. Очевидно, что через двадцать лет рассчитывать на пенсию будет сложно – пенсионный фонд и так трещит по швам. Обычный пенсионер, отработавший всю жизнь, получает откровенно мало для достойного существования. Но ситуация разворачивается так, что через 20 лет и нынешний уровень пенсии может оказаться недостижимым. Значит, следует заботиться о качестве жизни на пенсии уже сейчас.
Пенсионным сберегательным фондам и вкладам в рублях у нас после нескольких девальваций доверяют только самые смелые, умеющие (или совсем не умеющие) делать прогнозы по уровню девальвации. Ставки по вкладам в долларах и евро в последние годы едва покрывают девальвацию этой валюты (до 2,3% на безотзывные долгосрочные вклады). Кроме того, законодательно закреплено право государства в случае серьезных проблем в экономике вообще запретить валютно-обменные операции.
Поэтому более 84% белорусов, судя по опросу, предпочитают сбережения в валюте и 31,6% считают, что надежнее всего держать наличные под подушкой.
Деньги должны работать – это знает каждый. Но инвестировать у нас сложно, рискованно, а банки помогают в этом только очень состоятельным гражданам. Тем, кто накопил за жизнь 40-50 тысяч, остается единственный безопасный и проторенный путь – купить квартиру под сдачу. А лучше две.
Что по доходности?
Тут многое зависит от времени покупки. Те, кто купил квартиру под сдачу на высоком рынке, выиграли мало. Например, однушка в панельном доме на Пушкинской (отличная локация для арендной квартиры) в феврале 2010-го обошлась в 60 тысяч. Планировали сдавать ее за 300 долларов, но кризис обрезал крылья и сдавать пришлось дешевле. Потом наблюдали, как такие же квартиры упали в цене до 45 тысяч. При среднем ценнике аренды в 220 долларов за 10 лет получилось 26,4 тысячи долларов – без учета расходов на амортизацию. Если попытаться продать квартиру сейчас, можно рассчитывать максимум на 50 тысяч. Сколько вся операция принесла дохода? За 10 лет за вычетом амортизации – около 15 тысяч. Не минус, но и не та сумма, которая бы казалась существенной.
У тех, кто купил квартиру в конце того же 2010-го, за 47 тысяч, плюс заметней. Квартира сдавалась, и сейчас ее можно продать за ту же сумму, что купил.
В принципе же средняя доходность от сдачи жилья в Минске плавает в последние 10 лет в диапазоне 4-8%. Нормальные для европейского города цифры.
Что будет с доходностью через 10 лет?
«У нас в стране, а в особенности в столице, обеспеченность жильем все еще слишком низкая для того, чтобы опасаться обвала рынка. Беларуси уже знакомы »кризисы« 2009 и 2011 годов – цены также падали, но потом все же возвращались на прежний уровень. Когда наблюдаемое в настоящее время ценовое »проседание« рынка закончится, а цены снова пойдут вверх, инвесторы помимо дохода, полученного от аренды, смогут прибавить »в копилку« еще и рост стоимости самой квартиры. И это без учета того факта, что все это время их материальные сбережения были надежно вложены и защищены от инфляции», – с уверенностью говорили эксперты рынка в 2015-м.
Сейчас ситуация не столь прогнозируемая.
Во-первых, пандемия показала, что количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, может резко вырастать, а спрос на них – падать.
Политический кризис продемонстрировал, что в короткий срок могут выехать десятки тысяч человек. Часть из них освободила съемные квартиры, еще часть – собственные. И если последние не вернутся, велика вероятность, их жилье пополнит базу квартир, предлагаемых к сдаче.
Все сложней предсказать, за сколько можно будет сдавать квартиру в перспективе. Особенно если там – ухудшение экономического положения самой массовой категории арендаторов – семей минчан.
Ну и ни одна гадалка не скажет, когда в Минске начнется рост благосостояния и, соответственно, рост цен на недвижимость. Тренд на ближайший год – на снижение цен.
А если все-таки покупать под сдачу?
Пока цены на квартиры не на дне, покупку инвестиционной квартиры лучше отложить. На дне стоит выбрать квартиру, которую будет легко сразу сдать – то есть готовую к проживанию, в районе с хорошей транспортной доступностью. Оптимально – в нестаром доме либо в доме, недавно пережившем капремонт.
Пять лет назад коммунальные платежи были фактором, который не нужно оценивать. Сейчас коммуналка в квартирах, где никто не прописан, неприятно высокая, и арендатор требует пропорционального снижения арендной платы, это тоже стоит учесть.
Кстати, арендатора можно зарегистрировать – постоянная регистрация заканчивается, когда заканчивается договор аренды. Не стоит волноваться – никаких прав на ваше жилье даже с постоянной регистрацией по окончанию договора найма у арендатора не будет. А вот за отопление и подогрев воды платить нужно будет значительно меньше. Пока. Пока все поголовно не будут покрывать полную стоимость коммунальных услуг.
Сложно предсказать, что будет с доходами населения в перспективе 3-10-20 лет, и не придумает ли государство новых налогов на арендодателей уже завтра. Собственно, от этого напрямую будут зависеть и доходы «квартирного инвестора». Единственное, что точно гарантирует покупка инвестиционной квартиры на дне в нынешних реалиях – это долгосрочное сбережение средств.
Редакция может не разделять мнение автора.
