Не жыццё, а барацьба. У Беларусі няма абароны добрасумленнага пакупніка жытла

Наталля
Літоўская
Эксперт па нерухомасці

Вы можаце быць трэцім сумленным пакупніком кватэры, але калі першы быў ашуканцам, то квадратныя метры ў вас забяруць на рашэнне суда.

Дзіўна, але шмат хто пра гэта не ведае: у Беларусі практычна любы пакупнік жытла можа апынуцца без грошай і кватэры, нават праз некалькі гадоў пасля набыцця, калі абжыўся, зрабіў рамонт. Калі ў судзе ўсплыве: адзін з ранейшых уладальнікаў страціў правы на кватэру ў выніку дзеянняў ашуканцаў.

І такіх выпадкаў не адзінкі – дзясяткі ў год. Узгадайце судовыя справы. Штогод у турмы адпраўляюцца шэрыя маклеры, якія «дапамагалі» алкаголікам і людзям з асаблівасцямі прадаць кватэру і пераехаць у вёску. Падвойныя продажы ў новабудоўлях, магілёўскія чорныя рыэлтары, ды той жа махляр, што за 10% кошту аформіў ва ўласнасць 11 кватэр у «Маяку Менску», якія ён шчасліва перапрадаў ні ў чым не вінаватым пакупнікам.

Фота: pixabay.com

Ланцужкі могуць быць рознымі, але вынік адзін. Добрасумленны набытнік, які з любоўю абіраў шпалеры і кухонныя шафкі, які выдаткаваў на кватэру апошняе або нават узяў крэдыт, у адзін дзень даведваецца, што кватэра яму больш не належыць. Усе здзелкі з моманту, калі было здзейснена махлярства з жыллём, прызнаюцца нікчэмнымі. І апошняя, яго абсалютна чыстая здзелка, таксама.

З гэтага моманту пачынаецца не жыццё, а барацьба за выжыванне і спроба вярнуць хоць частку ўкладзенага. Суды доўжацца гадамі, на адваката сыходзіць увесь заробак, пад дзвярыма рэгулярна ўзнікаюць судовыя выканаўцы з прапановай вызваліць памяшканне, – не ўсе вытрымліваюць. У канчатковым выніку можна прад’явіць прэтэнзіі толькі да ашуканца. Але ён да гэтага моманту ўжо ў турме, усе маёмасць канфіскавана і ўзяць з яго няма чаго.

https://belsat.eu/ru/news/otbirali-kvartiry-u-odinokih-v-gomele-zaderzhali-chernyh-rieltorov-sredi-kotoryh-mat-pyateryh-detej/

Рыэлтары і БТІ не вінаватыя

Яшчэ адно памылковае меркаванне, якое культывуецца рэкламай агенцтваў нерухомасці – што ўсе здзелкі, праведзеныя з іх дапамогай, бяспечныя. Маўляў, абавязкова заключайце дамову на страхаванне рыэлтарскай паслугі – і калі нешта здарыцца, вам вернуць укладзенае.

Але – нават магілёўская банда, якая забіла шэсць чалавек, прадавала частку кватэр праз вельмі старое і паважанае агенцтва нерухомасці. Ледзь не палова шэрых рыэлтараў, якія арудавалі ў Менску, самыя былі супрацоўнікамі агенцтваў нерухомасці. Гэтыя агенцтвы і цяпер функцыянуюць, і нікому нічога не павінныя.

Квэст у крызіс – прадаць маленькую кватэру і набыць кватэру пабольш

Чаму?

Таму што яны, калі аказваюць рыэлтарскую паслугу, не дапусцілі парушэнняў. І гэта – чыстая праўда.

Да іх звярталіся будучыя ахвяры ашуканцаў з акуратна сабранай тэчкай дакументаў на кватэру. Усе дакументы былі ў парадку, усе праверкі зроблены, знаходзіўся пакупнік, пакупнік здзелку аплачваў. Здзелка рэгістравалася. Што прадаўцу «дапамагалі», што яго «апрацоўвалі», што грошы ў яго адабралі, агенцтва пракантраляваць ніяк не магло. А значыць, памылак агенцтва не дапусціла і пакупніку ніякія страхавыя выплаты не належаць.

Пакет дакументаў правярае і Агенцтва па дзяржрэгістрацыі і зямельным кадастры (у народзе – БТІ). Калі дакументаў не хапае, яны выклікаюць падазрэнне, ёсць абцяжаранні або нават сумневы ў адэкватнасці прадаўца – адмысловец БТІ проста не зарэгіструе здзелку. Але – ні БТІ, ні агенцтва нерухомасці не маюць функцыі следчых. І не могуць застрахаваць ад таго, што калісьці суд палічыць здзелку нічтожнай. Зрэшты, хтосьці ківае: у Беларусі ёсць тытульнае страхаванне – плаці і будзь больш-менш спакойны.

Быццам прыехаў у госці да сваякоў, якія выйшлі ў краму і вось-вось вернуцца. Фота – Раман Янчанка/belsat. eu

Тытульнае страхаванне –гэта страхаванне ад спынення права ўласнасці на рашэнне суда з прычыны:

  • наяўнасці несапраўдных/неналежным чынам аформленых дакументаў, якія пацвярджаюць права ўласнасці на маёмасць;
  • прызнання здзелкі, заключанай з застрахаванай маёмасцю, несапраўднай;
  • захавання права ўласнасці, карыстання, валодання, распараджэння на маёмасць у трэціх асоб пасля набыцця яго страхавальнікам.

Тытульнае страхаванне на розных умовах прадастаўляюць некалькі страхавых кампаній. Але тарыфы на страхоўку ўражваюць: страхоўка на 3 гады – 1% ад страхавой сумы, на 5 гадоў – 2%, і самая надзейная, на 10 гадоў – 4% ад страхавой сумы.

Тытульнае страхаванне не карыстаецца асаблівай папулярнасцю, бо дорага. Ды і ў нашых эканамічных рэаліях ёсць рызыка, што страхавая кампанія «памрэ» раней, чым скончыцца дамова страхавання. Выпадкі з іх закрыццямі – таксама пастаянна на слыху. А самы моцны страхоўнік гэтую паслугу проста не падае.

Чаму мы – па-за правіламі цывілізацыі?

У Вялікай Брытаніі яшчэ ў 1857 годзе вынайшлі «тытул Торэнса». Ён працуе ў Канадзе, Аўстраліі, Сінгапуры, нават у Эстоніі. Абароненыя правы добрасумленнага пакупніка і ў ЗША, падобная сістэма – практычна ва ўсіх краінах Еўразвязу.

Сэнс тытула Торренса і падобных сістэм адзін: калі ты добрасумленны пакупнік, здзелка прайшла і зарэгістраваная, твае правы непарушныя і тваю маёмасць ніхто не забярэ, на рашэнне суда ў тым ліку. У сістэме дзейнічае прынцып дзяржаўнай страхоўкі. Матэрыяльную шкоду ўладальніку або былому ўладальніку, ашуканаму ашуканцамі, «неадкладна і справядліва» пакрывае дзяржава. І ўжо пасля сама дзяржава прад’яўляе прэтэнзіі да вінаватых.

Калі б у нас дзяржава хацела абараняць добрасумленнага набытчыка, яму не аб чым было б турбавацца. Падманутаму экс-уласніку дзяржава вярнула б яго грошы, а далей спаганяла б з ашуканцаў.

Што характэрна – за сістэму, падобную на тытул Торренса, быццам бы выступаюць усё – ад рыэлтарскай супольнасці да грамадзянаў і юрыдычных асобаў. Так, увядзенне новай сістэмы запатрабуе выдаткаў, але аплаціць разумную страхоўку дзяржаве, думаю, будзе гатовы кожны добрасумленны набытнік.

Праблема адна – ініцыяваць папраўкі ў заканадаўства мусіць Мінюст. І Мінюст ведае аб праблеме, але чамусьці да гэтага часу ёй не заняўся.

Чытайце па тэме:

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў