Амаль кома перад падзеннем: што адбываецца з цэнамі на сталічныя новабудоўлі

Наталля
Літоўская
Эксперт па нерухомасці

Забудоўшчыкі ў патавым становішчы. Калі яны не абвесцяць тэрмінова акцыяў і зніжак, магутных растэрміновак, нераспрададзеныя ў працэсе будаўніцтва кватэры будуць назапашвацца без шанцу быць рэалізаванымі пасля здачы нават па цане катлавана.

Аб тым, што гэта ўжо не млявы рынак, гэта амаль кома, кажа статыстыка Нацыянальнага кадастравага агенцтва. У лістападзе на «першасным рынку» (у дамах, якія здадзеныя менш за год таму) купілі ўсяго 44 кватэры (31 здзелка – з аднапакаёвымі, 10 – з двухпакаёвымі і 3 – з трохпакаёвымі). Гэта ў 2,1 разы менш, чым у «млявым» кастрычніку (93 здзелкі)

Мала таго, сярэдні кошт квадратнага метра гатовых 1-2-пакаёвых была $1190. Такую цану да гэтага часу не прапаноўваюць у большасці дамоў, якія будуюцца і будуць здадзеныя ў 2021-2022-м.

Ускосна статыстыка продажаў новага гатовага жылля паказвае і сітуацыю з продажамі жылля, якое будуецца – іх вельмі мала.

Як выжываюць? Хто выжыве?

Буйныя забудоўшчыкі скарачаюць выдаткі і ўкладваюць у бетон раней адкладзены прыбытак. Дарэчы, калі яны будавалі з прыбыткам у 40-70%, іх папракалі ў «крахаборстве». І ніхто не хацеў слухаць тлумачэнні, што рынак цыклічны, рызыкаў цемра, і закладваць менш за 40% у Беларусі небяспечна. Цяпер «крахаборы» выглядаюць самымі ўстойлівымі – у іх назапашаны «тлушч». А значыць, высокая верагоднасць, што часткова нераспрададзеныя праекты яны ўвядуць у эксплуатацыю.

Фота: Vasily Fedosenko / Reuters / Forum

Няўтульна і «маладым» забудоўшчыкам, якія распачалі праекты на дарагіх аўкцыённых участках. Іх выжыванне залежыць ад унутраных установак кіраўніцтва. Калі яно першапачаткова планавала горшы сцэнар і працу ў нуль, фактычна, каб зарэкамендаваць сябе на рынку – дамы дабудуюць. Калі іншыя ўстаноўкі – доля дольшчыкаў будзе сумнай.

Інфармацыя аб эканоміцы дэвелопераў у нас – «камерцыйная таямніца». І гэта таксама нарошчвае ў патэнцыйных дольшчыкаў ком сумневаў, што таксама не спрыяе продажам.

Чаго варта чакаць?

Беларускія забудоўшчыкі «заточаныя» на фінансаванне будоўляў за кошт дольшчыкаў (набытчыкаў жыллёвых аблігацыяў). Крэдыты (яны ў Беларусі дарагія) калі і бяруцца на пачатак будаўніцтва, вяртаюцца ледзь не з першых прададзеных метраў.

Грошы патэнцыйных навасельцаў – самыя танныя. Без іх большасці не выжыць. Уласна, таму ў нас так мала новабудоўляў прадаюцца пасля здачы ў эксплуатацыю.

Частка забудоўшчыкаў ужо зразумелі, што хто першым прыцягне дольшчыка – той і малайчына. Таму і знізілі кошты да чаканай пакупнікамі планкі – тысячы.

Складаней рабіць зніжкі забудоўшчыкам, якія паспелі прадаць частку дому, які будуецца, па 1300-1500 долараў за квадратны метр – ужо набраныя дольшчыкі могуць запатрабаваць перагледзець іх умовы дагавора. Затое калі дольшчыкі стануць уласнікамі, можна прадаць (без лішняй рэкламы) рэшткі па зніжаных цэнах.

Фота: Ірына Арахоўская / Belsat.eu

Забудоўшчыкі, якія больш маюць патрэбу ў танных грошах дольшчыкаў, будуць рабіць «індывідуальныя сакрэтныя» прапановы, больш выгадныя, чым кошты на сайце. Сваім аддзелам продажаў або праз агенцтвы нерухомасці.

На жаль, не ўсім гэта цяпер дазволена – знізіць да тысячы, ёсць дарагія праекты, у якіх такі сабекошт.

Увогуле, ад дэвелопераў, якія лагічна рэагуюць на рынак, варта чакаць у бліжэйшыя тыдні зрухаў па цане – акцыяў, зніжак, «індывідуальных прапановаў», падаўжэння беспрацэнтнай растэрміноўкі і г.д. Статыстыка, прыведзеная на пачатку тэксту, і першыя ластаўкі «па тысячы» паказваюць – забудоўшчыкі, у большасці сваёй, нарэшце даспелі да разумення відавочнага: коштаў пачатку 2020-га ў бліжэйшыя гады не будзе. Не прадасі зараз – у лепшым выпадку замарозіш свабодныя грошы ў дабудаваным доме без надзеі прадаць нават па тым кошце, якую выстаўляў на стадыі катлавана.

А ад патэнцыйных дольшчыкаў час патрабуе падвышанай пільнасці. Папярэднія крызісы ператваралі ў даўгабуды нават дамы УКБ, не толькі камерцыйныя новабудоўлі. Прыйдзецца самім разбірацца, наколькі ўстойлівы забудоўшчык. Самымі ўстойлівымі лічацца тыя, хто выжыў у крызіс 2015-2016, здаваў аб’екты своечасова, прапануе долевае будаўніцтва, а не аблігацыі, ужо прыцягнуў дольшчыкаў хоць бы на 30% кватэр у доме, які цікавіць, і запрашае новых дольшчыкаў га стадыі, калі будучы дом (секцыя, калі дом здаецца чэргамі) візуальна выбраўся з катлавана.

Дыверсія і правал у Новай Баравой

Наталля Літоўская/ІР belsat.eu

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў