Першыя званочкі: пачалі таннець кватэры з рамонтам, у новых дамах

Наталля
Літоўская
Экспертка ў нерухомасці

Цэны на кватэры ў Менску, паводле трэнду, паўзуць уніз. Больш за ўсё патаннелі хрушчоўкі – уласна кажучы, так адбывалася кожны раз, калі цэннік ішоў уніз. Цяпер у доме хрушчоўскай эпохі аднапакаёўку можна купіць за 37-38 тысяч, цэннік стартуе з 35 тысяч – уласна, столькі ж яна каштавала на папярэднім дне коштаў у 2015-2016-м. Але астатнія тыпы кватэраў да вясны «трымаліся» на аптымізме прадаўцоў.

Асабліва моцна трымаліся кватэры ў дамах, якія былі здадзеныя адносна нядаўна, менш чым 10 гадоў таму.

«Шукаю для мамы кватэру ў новым доме каля першай галіны метро, яшчэ восенню не было аднапакаёвых танней за 73. Зараз паглядзела – 45-метровую кватэру з аздабленнем можна ўзяць за 65, а калі паднаціснуць, паказаць задатак, згадзіўся б і за 62», – на днях падзялілася назіраннямі знаёмая.

Як заўсёды, першымі тэндэнцыю заўважаюць тыя, каму «вельмі трэба». Знаёмая апынулася праваю. Па-першае, у базах падрасла колькасць кватэр у новых, абжытых дамах. А па-другое, пачалі з’яўляцца кватэры па цане, больш-менш адэкватнай рынку.

Жылы комплекс «Славянскі квартал». Менск, Беларусь. Студзень 2021 года. Фота: АВ / Белсат

Якая яна, адэкватная цана? Кошт квадратнага метра кватэры падобнай плошчы ў суседняй новабудоўлі плюс 150-200 долараў за аздабленне, 250 – за дызайнерскую або зусім свежую.

Напрыклад, у суседняй новабудоўлі квадратны метр у вялікай аднапакаёўцы – 1250 долараў. Значыць, метр у падобнай па плошчы гатовай да пражывання можа каштаваць 1400-1500 долараў, у залежнасці ад якасці аздаблення і дызайну. Больш пакупніку няма сэнсу плаціць – карысней будаваць самому, ды яшчэ па магчымасці з прыцягненнем крэдыту, каб выштукаваць сродкі на дызайн мары. На другасным рынку, нагадаем, даступных крэдытаў няма (крэдыт ад Беларусбанку пад 20% нельга назваць даступным), і наўрад ці з’явяцца.

Чаму з ім, гэтым адэкватным рынку коштам, складана змірыцца? Кошты на новабудоўлі за апошнія 10 гадоў то падрасталі, то падалі. Хтосьці ўступіў у будаўніцтва кватэры, калі метр у ёй каштаваў $ 1150, хтосьці – калі метр забудоўшчык прадаваў па $ 1300, трэція – па $ 1500. І калі першым псіхалагічна прасцей пагодзіцца з тым, што кватэра каштуе столькі, колькі за яе даюць, то апошнім цяжка. Яны ўклаліся ў некалі модную плітку і дзверы, кухню, убудаваную тэхніку, – у кожны метр «разам» 1700, а то і больш 2000. Як змірыцца з тым, што вярнуць укладанні цяпер (і, падобна на тое, у бліжэйшыя гады) не атрымаецца?

Фота: ІА / Белсат

Яшчэ адзін псіхалагічны момант – памяць будзе ўпарта падказваць, што абжыты «каркасны» дом каля метро, калі ўсё з ім у парадку, ужо «амаль элітка». І калісьці цэннік у ім даходзіў да 2000 долараў за квадратны метр – знаходзіліся пакупнікі і на піку. Калі-небудзь жа будзе пік? Падобна на тое, што цяпер прадаўцы з завышаным цэннікам – людзі, якія трапілі ў гэтую псіхалагічную пастку. Калі ім прадаваць, у сутнасці, не трэба, – нічога страшнага, хай выхваляюцца інтэр’ерамі, выкладзенымі ў базы продажу нерухомасці. Калі ж прадаць сапраўды трэба, варта перагледзець стаўленне да цэнавай палітыкі. Бо тое, што выстаўлена за 80 і магло быць прададзена ўчора за 70, заўтра складана будзе прадаць і за 60.

Хто прадае новыя кватэры і хто купляе аднапакаёўкі?

Некалькі катэгорыяў, але дзве асноўныя – гэта тыя, хто прадае «першую кватэру», каб купіць нешта пабольш, і тыя, хто вырашыў парваць «матэрыяльныя сувязі» з краінай.

У першай катэгорыі назапашаныя 10-20 тысяч «на пашырэнне», і ёй важна не столькі тое, за колькі будзе прададзеная кватэра, колькі ці ўпішуцца яны пасля продажы ў суму, якая неабходная для куплі вызначанага наўзамен жылля.

Другая катэгорыя (на жаль, невядома, на колькі вялікая) – тыя, хто адважыўся з’язджаць і тыя, хто ўжо зʼехаў, асталяваўся за мяжой, а сваю першую кватэру здаваў (або трымаў як запасны аэрадром), і цяпер хоча проста вывесці грошы з нестабільнай радзімы.

Гэтыя людзі асабліва выразна разумеюць, што крызіс тут надоўга. І няма чароўнай палачкі, якая адновіць эканоміку за год-два.

А пакупнікі аднапакаёвых кватэр – тыя, хто хоча перасяліць да сябе бліжэй родных, тыя, хто шукае кватэру як забеспячэнне будучага дзецям (пакуль здаваць, а вось будзе сын/дачка вучыцца ў Менску, будзе дзе жыць), тыя, хто шукае інвестыцыйную кватэру (каб укласціся мінімальна, але кватэра адразу пачала «працаваць»). Плюс адзінокія і пары, якія назапасілі грошы і якія не жадаюць марнаваць час і сілы на аздабленне. Уласна кажучы, не самыя бедныя людзі, але і не самыя масавыя катэгорыі пакупнікоў, ад якіх варта чакаць высокага попыту.

Што паскорыць падзенне цэнніка?

Кватэры ў здадзеных дамах – безрызыкоўны ў плане будаўнічых сюрпрызаў варыянт. Але даплачваць за гэтую безрызыкоўнасць мала хто можа – у асноўным, таму, што не так шмат у людзей ашчаджэнняў. Калі кошты на новабудоўлі прасядуць яшчэ на 100 долараў за метр (а было такое), прасядзе ўслед і другасны рынак, «свежы» тым ліку. А патаннець новабудоўлі могуць, калі знікнуць крэдыты і (або) пачнуцца чарговыя праблемы з валютай. Гэта з відавочнага і чаканага.

Ці варта ў Беларусі назапашваць на старасць, уклаўшы грошы ў кватэры?

Топ-5 надзейных менскіх новабудоўляў: з цэннікам ад $ 1000 за квадратны метр

Анамалія: прапанова на рынку арэнды вырасла ўтрая, а кошты трымаюцца

Наталля Літоўская/ІР, belsat.eu

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў