Дно, потым яшчэ раз дно: чаму не павінна быць квадратнага метра «па 500»

Наталля
Літоўская
Экспертка ў нерухомасці

Гэтым разам крызіс у краіне разгортваецца не жартоўны. Эканамісты разглядаюць розныя сцэнары, не выключаючы забароны на валютныя аперацыі і нават дэфолту. Палітычная сітуацыя толькі пагаршаецца, хоць, здавалася б, куды горш. Усе негатыўныя чаканні павінны ўплываць на цэны на нерухомасць, і ўжо ўсё часцей чуваць галасы тых, хто кажа: дачакаемся метра па 500 долараў. Паспрабую растлумачыць, чаму наўрад ці. І чаму рынак застопарыцца значна раней.

Са жніўня – без продажаў: паводле статыстыкі, метр не знізіўся і на $ 200

Са жніўня ўгодаў на рынку нерухомасці менш за норму, у сталічным рэгіёне купляюць 600–750 кватэраў за месяц (звычайна – 1000–1100). І лагічна, што прапанова ў Менску расце: у базе выстаўленая на продаж рэкордная колькасць кватэраў – больш за 12 тысячаў (у звычайныя гады – да 8 тысячаў). А сярэдні цэннік прапановы за паўгода не асеў і на $ 200.

Агулам прадаўцы трымаюцца, пакупнікі цвёрдыя, сітуацыя замарожаная.

Фота: Агата Квяткоўская / Белсат

Гэта ужо было?

Так, мы такое праходзілі: з папярэдняга піку ў 2014 годзе да апошняга дна цэны зніжаліся больш за паўтара года. На тым піку тыпавая 33-метровая аднапакаёвая кватэра ў старым панэльным доме каштавала каля 60 тысячаў, на дне ў 2016-м – менш за 40.

43-метровыя двухпакаёвыя кватэры ў цагляных хрушчоўках у 2014-м прадаваліся (і купляліся) за 66 тысячаў, у 2016-м – менш як за 43 тысячы.

Трохпакаёвыя кватэры ў немаладых панэльных дзевяціпавярховіках на піку каштавалі каля 96 тысячаў, на дне – 64 тысячы. Каля тысячы за квадратны метр.

Фота: ТК / Белсат

Уласна гэтыя хрушчоўкі і панэлькі можна лічыць эталоннымі ў частцы выглядвання дна. Паколькі ў Менску жылы фонд складаецца з іх на 80 %. Але і новабудоўлі тады аселі: метр у новым доме плаваў каля $ 950–1150.

Да дна насамрэч лічаныя баксы, але не для ўсіх тыпаў жытла

Цяпер мы бачым: тыпавыя 43-метровыя двухпакаёвыя хрушчоўкі ў масе сваёй выстаўленыя ўжо за 50 тысячаў, трохпакаёвыя ў дзевяціпавярховых панэльных дамах – каля 67 тысячаў. Да папярэдняга дна старога жыллёваму фонду засталося скінуць няшмат. З цяперашнімі тэмпамі гэта зойме да паўгода.

Высокі сярэдні цэннік, як сярэднюю тэмпературу ў шпіталі, трымаюць кватэры ў дамах, пабудаваных менш 10 гадоў таму. Тыя, хто будаваўся на адным з пікаў, добра памятаюць, што ў рамонт уклалі 20, 30, 50 тысячаў, яны проста не даспелі да продажу ў цане, якую дае рынак.

Трактаразаводскі пасёлак, Беларусь. 16 лютага 2021 года. Фота: АВ / Белсат

Ну і трымаюць новабудоўлі. На большасць з іх дзеяць партнёрскія праграмы з банкамі, цікавасць да іх вышэйшая, і ім да дна трэба зніжаць яшчэ $ 200–300 за метр. Па тысячы ціхенька «сплаўляюць» толькі вялікія плошчы, першыя паверхі: уласна тое, што звычайна дрэнна прадаецца. На астатняе будуць трымаць, пакуль партнёрскія праграмы не згорнуцца.

Людзі з грашыма ёсць

Так, адкладзены попыт, прычым падмацаваны запасамі ў скарбонках, ёсць. Паводле маіх назіранняў, папярэдняе дно «па 1000» на другасным рынку і «па 1100» ў новабудоўлях для людзей – арыенцір. Менавіта яго і чакаюць. Чакаюць новых маленькіх еўрадвушак па $ 55 тысячаў, новых аднапакаёвых кватэраў па 40, двухпакаёвых – больш прасторных, у добрых лакацыях – па 60. Ад Новай Баравой чакаюць метра па 1100 для двушак, успамінаючы, як стартавала цана з 1000.

Але трэба разумець: чакаюць або новае / якаснае жытло, або сталінкі бліжэй цэнтру, або самае таннае з «савецкага» другаснага рынку.

Уласна, калі цэны на гэтыя тыпы жытла знізяцца да чаканых, тады і здарыцца ажыўленне рынку. Метр застопарыцца і падаць перадумае. Прыкладна такую ж сітуацыю мы назіралі больш за паўтара года пасля дна 2016-га. Цэннік вагаўся вакол запаветнай лічбы, у 2017-м яшчэ трошкі асеў (у сярэднім мінус $ 500 на кватэру, тады і жартавалі, што мы думалі, гэта дно, але знізу пастукалі). І відавочна падрастаць пачаў толькі ў сярэдзіне 2018-га.

«Раскоша ў самым цэнтры Менску». Квартал для беларускіх мільянераў, якім не да таго

І зноў «але»

Як павядзе сябе цэннік пасля дна і плато «каля тысячы» – ніхто прадказаць не возьмецца. Абсалютна невядома, што будзе з палітычнаю сітуацыяй, з даходамі насельніцтва. Спадзявацца можна, прадказваць – не.

Калі палітычная сітуацыя пагоршыцца, упадуць даходы большасці, як і аптымізм грамадзянаў з грашыма, можа, і ўбачым плато паўгода, з млявым продажам не вышэй за 1000 за месяц, а за ім – чарговае зніжэнне цаны яшчэ на сотню долараў за квадратны метр.

Зрэшты, не да 500, такая лічба (метр таннейшы за сабекошт) магчымая толькі ў выпадку поўнай катастрофы.

Аднаўленне законнасці і дапамога краіне забяспечаць аптымізм усім катэгорыям беларусаў. Але гэта нічога не кажа пра доўгатэрміновыя трэнды, нават пра тое, што ўбачым праз тры гады. Бо ў тым жа Кіеве метр у новабудоўлях эканом-класу стартуе з $ 650. А ў небагатай Вільні – з € 1400. Які з двух варыянтаў у перспектыве чакае Менск? Ці абодва ў паслядоўнасці «спачатку як у Кіеве, потым як у Вільні»? Пажывём – пабачым.

Хачу як пад Кіевам. Што дасюль перашкаджае будаваць катэджавыя паселішчы пад Менскам?

Наталля Літоўская/ІР belsat.eu

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў