Валюту забароняць? Што ўстрывожыла тых, хто хоча прадаць або набыць кватэру
9 ліпеня 2021 года ўступае ў моц новая рэдакцыя Закону аб валютным рэгуляванні і валютным кантролі. У законе прапісана: пры ўзнікненні крызісных сітуацыяў, якія ўяўляюць пагрозу эканамічнай бяспецы і стабільнасці фінансавай сістэмы, Нацыянальны банк з Саветам Міністраў маюць права ўвесці валютныя абмежаванні.
Да пагрозаў адносяцца:
– узнікненне абставінаў, пры якіх ажыццяўленне захадаў, накіраваных
на паслабленне або адмену валютных абмежаванняў, можа (…) нанесці шкоду
інтарэсам бяспекі і перашкаджаць падтрыманню грамадскага парадку;
– (…) зніжэнне золатавалютных рэзерваў ніжэйшае за дапушчальны ўзровень;
– рэзкія ваганні курсу беларускага рубля.
Сярод абмежаванняў, якія могуць увесці:
– устанаўленне забароны на правядзенне валютных і валютна-абменных аперацыяў;
– устанаўленне лімітаў на аб’ёмы, колькасць і тэрміны правядзення валютных
і валютна-абменных аперацыяў, валюты плацяжу;
– патрабаванне атрымаць спецыяльныя дазволы Нацбанку на правядзенне валютных аперацыяў;
– патрабаванне абавязковага продажу атрыманай юрыдычнымі асобамі – рэзідэнтамі замежнай валюты.
Рэакцыя грамадзянаў на гэты дакумент зразумелая: знікненне валюты ў абменніках і складанасці са здыманнем валюты з рахункаў ужо былі. Прычым адбывалася гэта зусім без папярэджання. А тут, як бачым, амаль папярэдзілі. Як гэта можа ўдарыць па рынку жытла?
На яркім прыкладзе 2011-га
15 сакавіка 2011 года Нацыянальны банк афіцыйна заявіў: «Правакацыйныя чуткі пра магчымую рэзкую дэвальвацыю нацыянальнай валюты (…) ніякім чынам не адпавядаюць рэчаіснасці». А ўжо 22 сакавіка спыніў продаж валюты камерцыйным банкам для абменных пунктаў.
Некаторы час улады спрабавалі трымаць курс штучна, спальваючы валютныя рэзервы Нацбанку. Цяпер, бачым, спальваць не маюць намеру, зніжэнне ЗВР расцэньваецца як пагроза, за якой аўтаматычна рушыць услед знікненне валюты ў абменніках.
Калі паглядзець графікі пра колькасць угодаў з жытлом у 2011-м – убачым: рынак пасля знікнення валюты ў красавіку запаў у такую ж дэпрэсію, якую назіраем цяпер. Усё другое паўгоддзе колькасць угодаў «плавала» ў Менску ў прамежку 630–800 пры норме 1000–1100. Але і кошт квадратнага метра гэтыя паўгода зніжаўся нязначна.
Валютны крызіс 2011-га выклікалі выключна фінансава-эканамічныя фактары. Крызіс, які разгортваецца цяпер, выцякае з палітычнага, пагоршаны эканамічным і сусветным. Так што не варта чакаць, што сцэнары іх развіцця будуць аднолькавымі.
Чаго варта чакаць?
Давайце проста ўявім найгоршае: валюты ў абменніках ізноў няма, але ёсць на чорным рынку паводле дамоўленых цэнаў, якія сур’ёзна адрозніваюцца ад курсу Нацбанку.
Уклады (а менавіта ў валюце беларусы назапашваюць на набыццё жытла) можна хутка забраць толькі ў беларускіх рублях паводле курсу, устаноўленага Нацыянальным банкам. Або ў валюце, але з лімітам, якога не стае на куплю.
Як рэагуюць патэнцыйныя пакупнікі жытла? Забраць уклад у рублях – значыць страціць частку яго рэальнага кошту.
Як рэагуюць прадаўцы? Ім таксама патрэбная валюта, а не рублі, чый кошт у валютным вымярэнні ўжо заўтра можа змяніцца: не паспееш знайсці валютчыка з патрэбнаю сумай, як страціш яе частку.
Вішанькаю на торце можа стаць актыўная праца сілавікоў у выяўленні тых, хто мае на руках валюту і спрабуе ёю разлічыцца – з канфіскацыяй валюты і прадмета ўгоды. Тым больш і цяпер разлічвацца валютаю забаронена, і адзінкавыя выпадкі, калі канфіскоўвалі ўсё, былі. Што спыніць тых, каму трэба пад сцягам выканання законаў папаўняць скарб?
Натуральнай рэакцыяй рынку будзе практычна поўнае прыпыненне здзелак.
Рынак і без таго інертны, жытло не прадукт першай неабходнасці. Ён гатовы замерці ў любы момант і на даволі працяглы тэрмін.
Хто пацярпіць ад гэтай сітуацыі, акрамя агенцтваў нерухомасці, якія зарабляюць на колькасці ўгодаў? Як заўсёды, умоўны беларускі сярэдні клас. Тыя, хто збіраў усё жыццё, прадаў спадчыну, паклаў грошы ў банк і планаваў нарэшце набыць кватэру.
Тыя, хто не паспеў прадаць кватэры ды купіць нешта больш прасторнае або вывезці валюту ў краіну, у якой плануе жыць.
Калі Нацбанк замарозіць курс, тыя, хто плаціць за новабудоўлю ў растэрміноўку паводле дамовы, прывязанай да валюты, пацярпяць менш, чым калі б курсу давалі расці. Хоць забудоўнікаў гэтая сітуацыя не парадуе: апошнімі гадамі яны давалі растэрміноўку і на 5, і на 10 гадоў, з першапачатковым унёскам ад 30 %. Выходзіць, «прыбытковасць» бізнесу прасядзе.
Забудоўнікі ў прынцыпе, у тым ліку дзяржаўныя, цяжка перажываюць валютныя крызісы. 2011-ы даў дзясяткі даўгабудаў, якія здаваліся аж да наступнага крызісу ў канцы 2014-га – 2015-м.
Як дэвэлаперы рыхтуюцца да будучага крызісу, пакуль няясна. У пачатку 2015-га самыя разумныя «празапас», на паўгода – год наперад заключалі дагаворы на пастаўку будаўнічых матэрыялаў і праплочвалі іх, каб гарантаваць сабе бесперабойную працу паводле старых цэнаў у рублях. Некаторыя толькі пачыналі чарговы праект, зніжалі кошты ў валюце, каб паспець у валюце ж, пакуль яна даступная, атрымаць хай меншы, але прыбытак, і пакідалі не распрададзеныя да траціны метраў – на фінансаванне будаўніцтва бліжэй да яго заканчэння.
Пакуль наяўнасць партнёрскіх праграмаў з банкамі не стымулюе забудоўнікаў зніжаць кошты. Але крэдытаванне новабудоўляў у 2011-м згарнулася за адзін раз і без папярэджання. Не рыхтавацца да гэтага было б прынамсі дзіўна.
Спыненне рынку будзе адбывацца на фоне падзення даходаў насельніцтва ў валютным выражэнні. А значыць, кошты ў валюце ў рэдкіх здзелках працягнуць зніжацца.
Замест высноваў
Паміж цяперашняй сітуацыяй і патэнцыйным валютным крызісам ёсць часовы лаг (на жаль, ніхто не ведае які, але Закон аб валютным рэгуляванні і валютным кантролі ўступае ў моц з 9 чэрвеня, што можна расцэньваць як намёк).
Адцінкам часу могуць скарыстацца і прадаўцы (пакуль валюта даступная), і яшчэ ёсць шанец знайсці пакупніка, хай і гандлявацца давядзецца да слёзаў. І пакупнікі (прыдумаць, як валюту захаваць да таго моманту, калі прадаўцы ўсвядомяць маштабы катастрофы і будуць гатовыя да істотнага гандлю).
Тыя, у каго ўсе грошы на руках і марыць пра новабудоўлю, пасля адмены крэдытавання могуць убачыць першыя цэны дна і паспець ускочыць у гэты вагон. Галоўнае, каб гэты вагон не адчапілі і забудоўнік здаў дом. Аддаваць грошы на стадыі катлавана або першых паверхаў нават дзяржзабудоўніку ў крызісны час – вялікая рызыка.
У тэорыі найгоршы сцэнар у 2021-м можа і не рэалізавацца, і мы ўбачым проста дэвальвацыю, якая стала ўжо звыклаю, рублёвы рост коштаў на ўсё, падзенне даходаў насельніцтва і зніжэнне ў валютным выражэнні цэнаў на нерухомасць. Уласна, да гэтага сцэнара мы ўсе ўжо маральна падрыхтаваныя. У ім галоўнымі пацярпелымі будуць тыя, хто ўзяў жытло ў растэрміноўку, прывязаўшы выплаты да курсу долара ці еўра.
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
