Квадратны метр у прапановах падаражэў на $ 20 і выйшаў на цэнавае плато. Дык што, вось яно, дно?
Грамадзяне, якія чакаюць дна коштаў, манітораць аналітыку пра кошт квадратнага метра. У траўні заўважылі: графік коштаў прапановы, які павольна поўз уніз, раптам змяніў напрамак і вырас на 20 долараў. У апошнія тыдні яго як прывязалі да планкі 1240 долараў. Зразумела, што кошт прапановы – гэта надзеі прадаўцоў, а не кошт рэальных угодаў (аб іх НКА пакуль не апублікавала звестак), але замяшанне ў шэрагі тых, хто чакае, унесенае.
«Нядрэнны час для прадаўцоў»
Так характарызуюць звесткі пра колькасць угодаў у Менску за красавік, травень і папярэднія звесткі за пачатак чэрвеня рыэлтары. Звесткі НКА паказваюць: у Менску колькасць угодаў за апошнія колькі месяцаў – як у добрыя гады, крыху вышэй за 1100 (за палову чэрвеня іх ужо 550).
Усе разумеюць, што прадаюцца ў асноўным альбо гатовыя новабудоўлі, альбо жытло, на якое ўжо ўстанавілі «заўтрашні» цэннік. Але лічбы аб колькасці ўгодаў надаюць аптымізму ўсім прадаўцам. Можна прасачыць паводле базаў кватэр: зноў 40-метровыя аднапакаёўкі з рамонтам у каркасных нестарых дамах выстаўляюцца па 85 тысячаў, а 60-метровыя двухпакаёўкі – па 115–120 тысячаў. Гэта гоніць сярэдні цэннік прапановы ўверх, хай ніхто за такія грошы гэта і не купіць.
Складана сказаць, як сітуацыя ўплывае на пакупнікоў. Але, здаецца, яны ўстойлівыя, эканамістаў чытаюць і разумеюць, што гэтыя лічбы і графікі мала што значаць. І варта глядзець прапановы ад адэкватных прадаўцоў, якім сапраўды трэба прадаць і якія чытаюць прагнозы тых жа эканамістаў. Балазе, кватэраў, выстаўленых на продаж у Менску, усё яшчэ амаль удвая больш, чым звычайна прапаноўваў рынак. І гэта яшчэ раз даказвае: няма аб’ектыўных прычынаў, каб метры даражэлі.
Дык што дадало аптымізму рынку?
Крэдыты. Як тлумачыў старэйшы аналітык «Альпары Еўразія» Вадзім Іосуб, ёсць два асноўныя фактары, якія ўплываюць на кошты: даходы насельніцтва і крэдытаванне (аб’ём і стаўкі).
З прыбыткамі ўсё зразумела, яны будуць зніжацца. А вось што адбываецца з крэдытаваннем жытла, логіцы не паддаецца.
Калі б працавала логіка, банкі, ацэньваючы рызыкі, ужо б згортвалі ўсе праграмы, уключаючы партнёрскія ў справе новабудоўляў або як «Беларусбанк» – выкацілі б стаўку ад 20 % і вышэй, чытай, да забароннай вышыні. Але пазычаюць насельніцтву грошы на паляпшэнне жыллёвых умоваў у нас дзяржбанкі, і крэдытаванне – дырэктыўнае. І яно апошнія месяцы нават пашырылася. Гэта дазволіла кошту метра злёгку адскочыць, застопарыць падзенне.
Далей варта працытаваць Вадзіма Іосуба: «Каб крэдытаваць, патрэбная рэсурсная база. Сур’ёзная частка рэсурснай базы – уклады насельніцтва ў беларускай валюце. Іх адток запаволіўся, але і прытоку асаблівага няма. Гэта значыць, рэсурсная база ў банкаў не пашыраецца, рызыка ў сувязі з санкцыямі і ўнутранымі эканамічнымі праблемамі расце, таму чакаць пашырэння крэдытавання я б не стаў. Сцэнар у аптымістычным варыянце – кошты стагнуюць на цяперашнім узроўні, пры пагаршэнні эканамічнай сітуацыі (і згортванні крэдытавання) – пойдуць уніз. Бліжэйшая мэта – ніжэй за 1150 за метр, узровень сярэдзіны 2017 года. А з гэтай планкі пры пагаршэнні эканамічнай сітуацыі можна падаць і далей».
Што, рэальна хтосьці бярэ крэдыты на другаснае жытло?
Гэтае пытанне вісіць у паветры пастаянна. Крэдыты на «ўжываныя» кватэры ёсць толькі ў «Беларусбанку», з 1 лютага – «Іпатэка Экспрэс», стаўка – 20 % гадавых (стаўка рэфінансавання + 11,5 п. п.).
І, высветлілася, бяруць. Нядаўна «Беларусбанк» даў справаздачу: з лютага больш за 1000 сем’яў узялі гэты крэдыт. У сярэднім на адзін крэдытны дагавор банк пазычаў 40 тысячаў рублёў. Так, большасць крэдытаатрымальнікаў бралі грошы на час і пагашалі крэдыт (або большую частку) цягам года, як толькі прададуць «старую» кватэру, лецішча або бабуліну спадчыну. Але факт застаецца фактам: нават такі драконаўскі адсотак у спалучэнні з праграмамі аб новабудоўлях прастымуляваў рынак.
Калі крэдыты знікнуць? Гэта таямніца нават для дзяржаўных банкаў. Ім дырэктыўна даводзяць: сёлета выдаяце ў якасці крэдытаў столькі дзясяткаў (соцень) мільёнаў. Але гэтыя мільёны ў выніку апынуцца «больш патрэбныя», напрыклад, на падтрыманне дзяржаўных прадпрыемстваў. Пытанне, калі гэта здарыцца – праз месяц, тры, паўгода, – застаецца адкрытым. Але з моманту поўнага знікнення крэдытаў – мы гэта ўжо праходзілі не раз – кошты ідуць уніз бадзёра. Гэтае плато наўрад ці будзе доўгім.
/ІР
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
