Што ў Беларусі адбываецца з цэнамі на кватэры?


Што ў рынкавай эканоміцы, якая нармальна функцыянуе, уплывае на кошты жытла? Рацыя, даходы насельніцтва і даступнасць крэдытаў. Павялічваюцца даходы, таннеюць крэдыты – растуць цэны. Падаюць даходы, даражэюць крэдыты – цэны зніжаюцца. Беларусы звыкліся да цыклічных арэляў, калі паміж крызісамі цэны растуць, а ў крызіс – падаюць. Сваімі назіраннямі наконт рынку жытла падзяліўся з намі чытач, эксперт Дзяніс Бетонны.

Пасля жніўня 2020-га мы зляцелі з «арэльных» графікаў: цэны за год знізіліся на 20 % без істотнага падзення даходаў насельніцтва – найперш праз палітыку. Толькі народ асэнсаваў новыя палітычныя рэаліі, адаптаваўся і пачаў рэалізоўваць адкладзены попыт, а цэны гатовыя былі паўзці ўгару – як здарылася вайна.

Hавiны
«Народ яшчэ не зразумеў, што здарылася». Эксперт спрагназаваў сітуацыю на беларускім рынку жытла
2022.03.08 17:53

Вайна вайной, а кватэрка патрэбная

Ад шоку пакупнікі акрыялі хутка – да красавіка цэны рэальных угодаў праселі яшчэ на 8–15 % (у залежнасці ад тыпу жытла) і ў красавіку здарыўся амаль хапун. Па ўсёй краіне зафіксавалі на траціну больш угодаў з нерухомасцю, чым звычайна, у траўні – на 20 %. Што гэта было?

Знаныя эканамісты могуць колькі заўгодна тлумачыць насельніцтву, што наперадзе яшчэ большы крызіс і выжыванне, але народ, які збірае на кватэрку, іх не чытае або «не бярэ ды галавы». Народ убачыў долар па 4, потым па 2,5 рубля, паслухаў з тэлевізара, што долар забароняць – і кінуўся ратаваць свае ашчаджэнні, пераводзіць іх у адзіную зразумелую форму, якая перажыве любыя катаклізмы, апроч бамбавання, – у кватэры.

Здымак мае ілюстрацыйны характар.
Фота: ТК / Белсат

Да канца траўня тыя, хто эканамістаў усё ж чытае, проста пабачылі цэны, якія сталі ўздымнымі, – $ 1000 за метр хрушчоўкі, $ 1200 за метр двухпакаёўкі са свежым рамонтам у стандартных панэльках папулярных раёнаў. Цяперашнія пакупнікі разважаюць проста: так, кватэры і далей будуць таннець. Ну, будзе метр яшчэ на сотню, нават дзве, таннейшым. Але калі ўжо хапае на кватэру – закрыю кватэрнае пытанне. Вайна вайною, а жыць неяк трэба цяпер. І пажадана – асобна ад бацькоў і не на здымнай кватэры. Хоць адзін пункт нервавання адпадзе.

Колькі такіх, хто стаміўся чакаць, каго задавальняюць цэны?

Гэта адкрытае пытанне. Мяркуючы з папярэдняй статыстыкі ўгодаў у Менску ў чэрвені – дастаткова, хопіць на лета. Балазе, і колькасць кватэраў, выстаўленых на продаж, расце. Асабліва ў недарагім сегменце – хрушчовак і панэлек з 1980-х–1990-х. Гэтыя кватэры вызваляюцца натуральным чынам: гаспадарам за 70 гадоў, частка з іх не перажыла пандэміі, спадчыннікам гэткіх кватэраў не трэба – на продаж. Стары жыллёвы фонд ужо каштуе каля тысячы долараў за квадратны метр. Але калі паглядзець базы, можна знайсці і з паўсотні кватэраў, у якіх квадратны метр (да гандлю) – ужо таннейшы за 900 долараў. Праўда, гэта або чатырохпакаёвыя кватэры пад 90 квадратаў, або трохпакаёвыя ў добрым раёне, але ў дрэнным стане, або першыя паверхі, або кватэры ў непапулярным Заводскім раёне.

У дыяпазоне ад 900 да 1000 долараў (зноў жа, гандаль магчымы) – 200 кватэраў.

Трэба разумець, што цана прапановы і цана, за якую купяць – гэта розныя лічбы. Да гандлю гатовая бальшыня ўласнікаў. І калі 50-метровая двойка ў панэльцы ў Малінаўцы выстаўленая за 58–60 тысяч долараў (такія цэны былі ў папярэдні крызіс), прададзеная яна будзе тысячы на тры, а то і на пяць танней.

Здымак мае ілюстрацыйны характар.
Фота: АВ / Белсат

Трымаюцца толькі кватэры, што былі пабудаваныя ў міжкрызісныя гады па 1300–1500 долараў за квадратны метр. Яны, у сваёй бальшыні, з добрым рамонтам, на якія выдаткаваныя 30–40 тысяч долараў. Прадаць за ўкладзенае такія ўжо не атрымліваецца, але і час цэнападу для іх яшчэ не наступіў.

У рэгіёнах жа цэны ў гэты крызіс паводзілі сябе крыху інакш, чым у сталіцы. У 2020 годзе яны ўпалі нязначна, у 2021-м – раслі хутчэй, чым у Менску, цяпер дэманструюць нешта падобнае на плато. Тлумачэнне простае – у буйных гарадах Беларусі няма такіх маштабных будоўляў, якія б, як у Менску, адвадзілі пакупнікоў з другаснага рынку. У Менску ж прапановы – беспрэцэдэнтныя. Такога выбару не было ніколі, і колькасць ЖК, што стартуюць, толькі павялічваецца.

Новабудоўлі ў акцыях

Дэвэлаперы цяперашнюю сітуацыю перажываюць спакойна. У тых, хто цяпер працуе ў тым самым Менску, ёсць досвед, доўгатэрміновыя кантракты з пастаўнікамі будматэрыялаў і рабочыя, якія не патрабуюць павышэння заробкаў. Сабекошт будаўніцтва не змяніўся, падставаў для панікі няма. Толькі пакупнікі, якія спалохаліся вайны, псуюць ідылію. Не хочуць купляць кватэраў у дамах, якія цяпер на стадыі катлавану і будуць здадзеныя праз два гады. Асцерагаюцца, што дамы ператворацца ў даўгабуды, або, што яшчэ больш жудасна, – што цяпер заплацяць дорага, а праз два гады, на завяршальнай стадыі, у гэтым самым доме такія самыя кватэры будуць на траціну таннейшымі, чым першапачаткова. Зрэшты, такое ўжо здаралася…

Вось тут забудоўнікам даводзіцца старацца – пралічваць, колькі кватэраў трэба прадаць на ўмовах акцыі, каб і будоўля фінансавалася, і не пратраціць. Адсюль і акцыі – метр квадратны каля метро за $ 900, за $ 1000, студыі за $ 1100, але – пры стоадсоткавай аплаце. Працуе.

Новы раён «Менск-Мір». Менск, Беларусь. 12 чэрвеня 2021 года.
Фота: АК / Белсат

Больш упэўненыя ў сабе кампаніі, што будуюць комплексы не з аднаго дому (адпаведна, ужо выклікаюць давер), цэны таксама паніжаюць, але акуратна, на 50–100 долараў за квадратны метр, у дамах, дзе продажы толькі пачынаюцца. І выглядае гэта пацешна. Напрыклад, дом чатыры, дабудоўваецца, метр – $ 1350. Дом пяць, у сярэдзіне цыклу будаўніцтва – $ 1280. Дом шэсць, пабудаваны на траціну – $ 1200. З такою логікай у сёмым убачым $ 1130, а ў восьмым лічбы цяперашніх акцыяў – $ 1050.

Зрэшты, можна не спяшацца са зніжэннем. Прынамсі, пакуль галоўны канкурэнт усіх прыватных (ды і дзяржаўных) будаўнічых кампаніяў і галоўны гулец на рынку новабудоўляў Менску – «Дана» – не дэмпінгуе, трымае цэннік у стандартнай тысячы долараў за квадратны метр. Так, перацягвае людзей з рэгіёнаў, якія ў сталічных лічбах і раёнах не арыентуюцца – але людзі з рэгіёнаў для астатніх забудоўнікаў ніколі і не былі ў прыярытэце.

Пра тое, што «Дане» не хапае пакупнікоў, можна было зрабіць высновы ў красавіку – пачатку траўня, калі пачалі вазіць самалётамі расейцаў на паказы свайго ЖК «Менск-Мір». Расейцы на камеру хвалілі моц і «тут усё для чалавека», але, выглядае, пакупнікамі не сталі. Затое такі крок падзейнічаў на жыхароў рэгіёнаў – яны актывізаваліся. Ёсць такая катэгорыя людзей, якія вераць, што прыедуць расейцы і ўсё павыкупляюць. Яны ж вераць і ў тое, што долар забароняць і яго трэба тэрмінова перавесці ў квадратныя метры.

Іншы магутны гулец на рынку – камерцыйная кампанія «А-100», што будуе жылы комплекс Новая Баравая ў Копішчы – трапіла ў дзіўную сітуацыю, на якую дакладна не разлічвала. Ёй давялося (пасля адтоку айцішнікаў і маладых прадстаўнікоў бізнесу) пераарыентавацца на сярэднестатыстычнага гарадскога пакупніка. А сярэднестатыстычны гарадскі пакупнік ранейшых цэнаў не цягне. Пакуль сітуацыя незразумелая, а грошы патрэбныя, у Новай Баравой кожны дзень выстаўляюць на продаж па некалькі кватэраў у панэльках, што будуюцца, з цаною 1000–1150 долараў.

Будаўніцтва жылога комплексу «Менск-Мір». Менск, Беларусь. 26 траўня 2021 года.
Фота: АВ / Белсат

Колькасць падпісаных дамоваў долевага будаўніцтва – камерцыйная інфармацыя, якой забудоўнікі не выдаюць. Як ідуць у іх продажы, можна меркаваць з іхных акцыяў. А там паказнік – запар мінус сто долараў за квадратны метр. Або «кошты катлавану». Гэта значыць, ажыятажнага попыту няма ні на што. Але і зусім без пакупнікоў не сядзяць. Усё збольшага нядрэнна і нечаканасцяў (пакуль) не абяцае. Угоды летам будуць ісці – прынамсі, з недарагімі метрамі, як на другасным рынку, так і з новабудоўлямі. А вось восенню нам прадракаюць эканамічныя ўзрушэнні, горшыя за долар па 4. Хто дажыве, той паглядзіць.

Дзяніс Бетонны /ІР belsat.eu

Стужка навінаў