Ці варта купляць кватэру ў старым жыллёвым фондзе?

Наталля
Літоўская
Экспертка ў нерухомасці

Гэтаю зімой у Менску здараліся перабоі з падаваннем цяпла. «Вадзяныя» аварыі мінулага лета таксама яскрава запомніліся ўсёй сталіцы, раёнам – патопы праз прарыў труб. І традыцыйна будзе нерваваць двухтыднёвы «час бойлера або тазіка». «Я так разумею, больш за ўсё ад камунальных праблемаў пакутуюць жыхары хрушчовак і старых дзевяціпавярховікаў. Можа, час табе напісаць, каб не набывалі хрушчовак як жытло да пенсіі?» – спытаў мяне нядаўна чалавек, не звязаны з нерухомасцю. Хоць логіку не ўлавіла, міні-апытанне паказала, што многія разважаюць прыкладна гэтак. Таму разбярэм усё падрабязна.

Танцуюць пакутуюць усе!

Камунальнікі мімаходзь агучваюць цікавыя лічбы, з якіх вынікае: праблема зношанасці сетак ёсць, і яна, у прынцыпе, не развязальная.

«Менскводаканал» распавёў: ён абслугоўвае больш за 3170 км водаправодных сетак і амаль 2000 км каналізацыйных. Сёлета плануюць перакласці не менш за 3 % сетак са звышнарматыўным тэрмінам эксплуатацыі: водазабеспячэння – 27,4 км, водаадвядзення – 31,45 км».

То бок 27,4 км водаправодных сетак – гэта 3 % ад усіх «звышнарматыўных». Калі лічбы водаканалу правільныя, выходзіць, усяго водаправодных сетак са звышнарматыўным тэрмінам эксплуатацыі ў Менску – больш за 913 кіламетраў. Гэта 28,8 %… Лічба і дзесяць гадоў таму была падобная. Пакуль адны перакладаюць, у «звышнарматыўныя» ператвараюцца іншыя.

Фота: ТК / Белсат

Са зношанасцю цеплавых сетак тая ж гісторыя. На балансе Менскіх цеплавых сетак – 2600 км трубаправодаў. Яшчэ пяць гадоў таму ледзь не з гонарам канстатавалі, што ўдалося ў папярэднія гады «стабілізаваць колькасць цеплавых сетак са звышнарматыўным тэрмінам эксплуатацыі на ўзроўні 30 %».

Зрэшты, цепласеткі лічаць, што ў іх усё не так і дрэнна: за мінулы ацяпляльны сезон – ніводнай аварыі. Праўда, згодна з галіновым дакументам, аварыяй прызнаюцца перапынкі цеплазабеспячэння ў ацяпляльны перыяд больш як на 36 гадзінаў. Такіх сапраўды не было.

Менш прыкметная праблема ў маштабах гораду – перабоі ў электразабеспячэнні. Іх вельмі аператыўна ліквідуюць, хоць і тут кажуць пра неабходнасць замены сетак, што «звышнарматыўна выкарыстоўваюцца».

Чым бяднейшая краіна, тым больш камунальных аварыяў, гэта лагічна. Але калі вярнуцца да думак пра хрушчоўку і ўвесь стары жыллёвы фонд у прынцыпе, дык усе праблемы з вадой, электрычнасцю, цяплом не адных «хрушчоў» датычаць. Электрычнасць у нас «агульнагарадская», асабістых свідравінаў няма і ў новабудоўлях. Так, у некаторых ЖК ёсць свае кацельні, але гэта не правіла, а выключэнне. Забудоўнікі трацяцца на кацельню толькі калі няма магчымасці «пасадзіць дом» на існыя магутнасці.

Логіка пачынае працаваць: цэннік на лецішчы вакол Менску стаў больш адэкватны

Але ў хрушчовак ёсць рэальная хіба, якая не дае спакойна перажыць двух тыдняў адключэння гарачай вады. На форумах у перыяд «бойлераў і тазікаў» масава скардзяцца: метражы санвузлоў такія, што рашуча няма куды паставіць бойлер. Посуд мыць у тазіку цяжка, але ў пяціметровай кухні няма куды змясціць пасудамыйку, нават вузкую. Можа, дызайнер і прыдумаў бы месца для ўсяго, але хрушчоўкі і купляюць тыя, хто не здолеў назапасіць на жытло больш камфортнае, тут ужо не да аплаты дызайнера.

Галоўная праблема «савецкай спадчыны» – зношанасць

Паводле нормаў, рабіць капітальны рамонт любога шматкватэрнага дому трэба раз на 25 гадоў. Але ў нас «капіталяць» тыя дамы, што на мяжы. Колькі ў Менску дамоў, якія патрабуюць капітальнага рамонту? У адкрытым доступе гэтая лічба афіцыйна публікавалася яшчэ ў 2014 годзе: 40 % жыллёвага фонду, які абслугоўваецца раённымі ЖРЭА, гэта 2648 шматкватэрных дамоў. Сёлета ў планах – зрабіць капітальны рамонт у 136. Прычым дзясятак адрасоў перавандраваў з планаў на 2020-ы. Цікава, што ў 2020-м у праграме капрамонтаў былі 243 адрасы, у 2019-м – 168 дамоў, аднак шмат якія адрасы перавандравалі з праграмы 2019 года ў праграму 2020-га.

Асаблівасць праграмы капрамонту – 2021: «абраных» дамоў у ёй менш, і вялікая частка іх месціцца бліжэй да цэнтру або ўздоўж вялікіх вуліцаў.

А гэта відавочны званочак: праблема фінансавання абнаўлення жыллёвага фонду толькі нарастае. І будзе нарастаць. Хрушчоўкі, якія перажылі капрамонт у 2000-х, будуць мець патрэбу ў ім менш як праз 10 гадоў.

Загадваць складана, але, падобна, тыя, хто цяпер купляе кватэру ў старым жыллёвым фондзе, будзе бліжэй да пенсіі плаціць за капрамонт і мадэрнізацыю. Па прыкладзе той жа Літвы – браць на гэта крэдыт.

Ці варта ў Беларусі назапашваць на старасць, уклаўшы грошы ў кватэры?

Дарэчы, крэдыты на капрамонт будуць браць калі-небудзь усе жыхары шматкватэрных дамоў, якія на абслугоўванні ў дзяржаўных камунальнікаў: там адлічэнні на капрамонт прымаюць, але яны раствараюцца ў актуальных выдатках. Не факт, што ўдасца назапасіць і жыхарам новых таварыстваў уласнікаў, хоць апошнія трымаюць адлічэнні на банкаўскіх дэпазітах. Адлічэнні не вялікія, а дэпазіты не такія даходныя, каб перакрываць рэгулярныя дэвальвацыі і прымнажаць «капрамонтны капітал».

Варта памятаць і тое, што калі-небудзь пачнём плаціць за камунальныя паслугі ўсе належныя 100 %. Новыя дамы будуюцца адразу «цёплымі», а вось стары жылфонд будзе абыходзіцца ў перспектыве яго жыхарам неапраўдана дорага ў частцы таго ж ацяплення. Можна, вядома, спадзявацца, што праз 20 гадоў наступіць дабрабыт і жыхароў хоць бы ў цэнтры сталіцы забудоўнікі расселяць за свой кошт у добраўпарадкаваныя кватэры, а на месцы хрушчовак пабудуюць інавацыйныя ЖК. Але жыхарам Заводскага раёну і тым больш ускраінаў абласных цэнтраў, райцэнтраў на гэта разлічваць не прыходзіцца.

У аддаленай перспектыве кватэра ў доме савецкай эпохі далёка ад цэнтру – набыццё, якое запатрабуе вялікіх марнаванняў.

Але пакуль гэта проста кампактнае, не самае камфортнае жытло, але ў раёнах з невысокаю шчыльнасцю насельніцтва, зялёным дваром, усёй інфраструктурай у пешай даступнасці. І галоўнае – самае даступнае па цане. Ну і дзіўна раіць не браць хрушчовак, калі ў сям’і грошай хопіць толькі на яе. Можна толькі рэкамендаваць разглядаць яе як часовы варыянт.

Анамалія: прапанова на рынку арэнды вырасла ўтрая, а кошты трымаюцца

Меркаванне аўтараў можа не супадаць з пазіцыяй рэдакцыі.

Больш матэрыялаў