Кошты і попыт на жыллё ў небяспечнай краіне толькі растуць. «Белсат» разбіраецца, як так атрымалася.
Санкцыі, вядзенне вайны, падзенне рэальных даходаў, паслабленне курсу рубля, закрыццё межаў – вось толькі некаторыя наступствы палітыкі Лукашэнкі за апошнія гады. На фоне гэтага сітуацыя з нерухомасцю ў Беларусі выглядае як ружовы поні сярод постапакаліптычных пейзажаў: цэны і попыт на жытло ў небяспечнай краіне толькі растуць. «Белсат» разбіраецца, як цяпер выглядае сітуацыя на рынку нерухомасці.
Вы ўжо маглі забыць, але праблемы ў 2020 годзе пачаліся яшчэ да выбараў: увесну ў краіну прыйшла пандэмія каронавіруса. У выніку выдачу крэдытаў спынілі – і цэны на жытло заканамерна пачалі змяншацца. Квадрат у Менску ў сярэднім каштаваў 1416 долараў, за год у Беларусі прадалі ўсяго 40,7 тысяч кватэраў. А гэта правал: мінус 7 тысяч у параўнанні з 2019 годам.
Зрэшты, 2021 год гэта з лішкам кампенсаваў, усталяваўшы новы рэкорд з угодамі на кватэры ў краіне за ўсю гісторыю – 50 тысяч (амаль траціна з іх – у Менску). Эксперты называюць гэта эфектам адкладзенага попыту 2020-га. Мала хто наважваўся набываць або прадаваць нерухомасць, з увагі на курсы валютаў, палітычную сітуацыю і поўную адсутнасць крэдытавання на жытло. У 2021 годзе крэдыты вярнуліся, а курс валютаў заставаўся больш-менш стабільным.
З таго часу рынак нерухомасці Беларусі што ні год паказвае новыя рэкорды ў колькасці ўгодаў. Не знізіла гэты попыт нават вайна і рэзкае павышэнне курсу долара – другой «афіцыйнай валюты» ў краіне. У сярэднім цэны на нерухомасць у 2022 годзе выраслі (ад 2,7 % у Менску да 11 % у Горадні). Ва ўсёй краіне ў 2022 годзе прадалі рэкордную колькасць кватэраў – 55 тысячаў.
Не сталі выключэннем і 2023, і 2024 гады. Напрыклад, толькі за першую палову гэтага года колькасць угодаў з кватэрамі ў Менску пераваліла за 9 тысячаў, у той час як у «апошнім нармальным» 2019 годзе падпісалі 13 тысяч угодаў за ўвесь год. Пры гэтым усё гэтак жа растуць і цэны – сёлета чаканы рост складзе 7–10 %.
,,«У любы час пры любой эканамічнай сітуацыі людзі будуць купляць жытло праз бытавыя сітуацыі: хтосьці пашыраецца, хтосьці жэніцца, разводзіцца і гэтак далей, – каментуе адное са сталічных агенцтваў продажу нерухомасці. – Тут больш прыкметны ўплыў крэдытаў: гэта заўсёды добры бустар для рынку нерухомасці. Як толькі крэдытныя стаўкі вяртаюцца ў звыклы для краіны калідор 14-15 %, цэны пачынаюць расці і кампенсаваць доларавую інфляцыю».
Эканамістка даследчага цэнтру BEROC Настасся Лузгіна раней тлумачыла «Белсату», што кватэры хапаюць і ў сувязі з ростам прыбыткаў ды таннымі крэдытамі.
,,«Павышэнне заробкаў, неразвітасць фінансавага рынку з пункту гледжання фінансавых прадуктаў для інвестыцыяў, танныя крэдыты, абмежаванасць будавання жытла з дзяржаўным падтрыманнем і неразвітасць рынку арэнднага жытла прыводзяць да таго, што попыт на рынку нерухомасці агулам захоўваецца», – казала Лузгіна.
Як відаць, не пагоршыў статыстыку продажаў 2023–2024 гадоў нават скандальны ўказ № 278, які фактычна забараніў прадаваць жытло ў Беларусі на падставе даверанасці, зробленай за мяжой.
«Пасля прыняцця ўказу № 278 угодаў у нас стала толькі больш: многія людзі паспелі зрабіць такую даверанасць і пастанавілі як найхутчэй ёю скарыстацца, пакуль і гэты варыянт не забаранілі, – распавялі ў адным з агенцтваў нерухомасці. – Раней было 1400 на месяц у Менску, цяпер ужо 1600–1700 на месяц. З назіранняў, людзі, якія выехалі за мяжу пасля палітычнага пераследу, імкнуцца прадаць жытло. Астатнія звычайна проста зачыняюць на ключ пустую кватэру і знаходзяцца ў падвешаным стане».
Акрамя таго, агенты адзначаюць, што апошнія месяцы павялічылася колькасць пакупнікоў-замежнікаў (у асноўным – расейцаў).
«Пакупнікоў беларускай нерухомасці з іншых краінаў заўсёды было вельмі мала, а ў 2020 годзе яны практычна зніклі. Рост іх колькасці пачаў адбывацца літаральна апошнія месяцы. Але гэта нашае суб’ектыўнае назіранне, нейкай статыстыкі ў Беларусі няма», – кажуць суразмоўцы belsat.eu.
Здаецца, кватэраў на рынку становіцца больш, канкурэнцыя расце, а цэны ўсё роўна не зніжаюцца. Як так?
«Прапанова кватэраў і цэны павялічваюцца, бо на рынак паступіла шмат элітнай «пяршоўкі». Напрыклад, забудоўца выставіў на продаж кватэры ў «Менск Свет» ці дамы ў англійскім стылі на вуліцы Ясеніна. У выніку даходзіць да таго, што адным момантам на рынку можа быць 20 тысяч кватэраў для куплі, многія – з «элітных», з цаной, вышэйшай за рынак», – кажуць эксперты.
Але агенты нерухомасці бачаць куды празаічнейшую прычыну росту цэнаў на нерухомасць – інфляцыю.
«Рост цэнаў на нерухомасць для прадаўца зусім не кажа пра тое, што вы заробіце больш. З дапамогай укладання ў беларускую нерухомасць вы хутчэй мінімізуеце страты ад інфляцыі долара ў параўнанні з тым, калі б гэтыя грошы проста ляжалі пад падушкай. І, вядома, гэты варыянт не для супернікаў дзейнай улады – інакш у вас ёсць шанцы застацца і без грошай, і без нерухомасці», – каментуюць у рэгіянальным у агенцтве нерухомасці.
Больш за тое, калі паглядзець на інфляцыю долара і рост цэнаў на нерухомасць, выходзіць, што ўсё далёка не так аптымістычна: рэальныя цэны на нерухомасць у Беларусі вельмі моцна падаюць.
,,«Доларавая інфляцыя за апошнія пяць гадоў склала 20–23 %, пры гэтым кватэры падаражэлі на 7–10 %. У выніку мы маем не рост, а каля 13 % падзення ў рэальным выражэнні. Калі прыгледзецца, тое, што адбываецца на рынку нерухомасці Беларусі, не здаецца такім ужо фенаменальным: рэальныя цэны на жытло падаюць, але паралельна ўсё роўна зʼяўляецца новая (часта даражэйшая) нерухомасць ад забудоўцаў, у выніку расце і попыт».
Са словаў агентаў, прагнозы ў Беларусі можна даваць максімум на год, для больш працяглых прагнозаў гэта занадта непрадказальная краіна. Ці прадаваць сваё жытло цяпер, залежыць ад таго, першасная ў вас кватэра – ці другасны рынак.
«Калі ў вас кватэра ў новабудоўлі, а прычыны для продажу толькі эканамічныя, то прадаваць яе цяпер вялікага сэнсу няма. У выпадку новабудоўляў я пачакаў бы год-два, назіраючы за цэнамі, бо яны актыўна растуць і прагнозаў на зніжэнне няма. Нават так: цэны растуць, а інфляцыя долара, наадварот, запавольваецца. Калі ж мы гаворым пра старую нерухомасць і другасны рынак, то яе лепш прадаваць – яна з гадамі толькі страчвае ў кошце», – далі параду для «Белсату» агенты нерухомасці ў Менску.
Тэса Анэйда belsat.eu
